El comportamiento de la inversión hotelera desde el 2019 (de un vistazo)
El precio por habitación ha ido creciendo año tras año
Publicada 24/01/24
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Evolución de la inversión hotelera en los últimos 5 años
El informe de Colliers muestra los vaivenes que ha vivido inversión hotelera en los últimos cinco años, con el mayor desplome durante el 2020, a raíz de la pandemia. Ese año, después de alcanzar los 2.518 millones de euros de inversión, porque se transaccionaron 16.314 habitaciones, se produjo un descenso del 62,1%, hasta quedar en 955 millones de euros.
Debido a la fuerte reducción de la demanda por las restricciones de viajes y al drenaje de caja, muchos hoteleros pusieron en el mercado establecimientos que, sin COVID, no se hubiesen vendido. Así, la inversión en 2021 se disparó un 232,9% (3.180 millones de euros).
Entre las operaciones más importantes del 2021 aparecen la adquisición de Riu Hotels & Resorts de la posición minoritaria que ostentaba TUI en su joint venture, por 670 millones de euros; Meliá Hotels International llegó a un acuerdo con Bankinter para traspasar a una nueva sociedad conjunta ocho de sus hoteles en España por 205 millones de euros; el fondo Brookfield compró cuatro hoteles de Selenta Group por 440 millones de euros y Corum vendió al fondo francés Perial Asset Management cinco hoteles operados por B&B por 58,4 millones.
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En 2022 se transaccionaron menos habitaciones que en 2021 (17.754 frente a 19.043,), aunque el volumen de inversión fue mayor en un 3,1%, hasta los 3.279 millones de euros.
Como consecuencia de la venta de activos prime, el precio medio por habitación marcó su "máximo histórico", situándose en 168.800 euros por cuarto (+7,0% vs el récord de 2021). A lo largo del año se llevaron a cabo operaciones que superaron ampliamente esa media, como fue el caso del Rosewood Villa Magna y el Bless Hotel Madrid, con más de 1 millón de euros por habitación; mientras que el 7Pines Ibiza Resort, el hotel Único Madrid o el Iberostar Las Letras Gran Vía, por encima del umbral de los 500.000 euros/habitación.
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En cuanto al último año, la gran particularidad fue que los fondos internacionales realizaron megaoperaciones en el país, permitiendo que, en 2023, España se coloque en el podio mundial de la inversión hotelera, por detrás de Estados Unidos, con un volumen transaccionado de 4.248 millones de euros, superando a Japón, Australia o Canadá. Según Christie & Co, el capital internacional aglutinó el 78% del volumen de inversión (sin contar la compra de solares y edificios para reconversión) y los principales líderes fueron Singapur, Arabia Saudí y los Emiratos Árabes Unidos, quienes en conjunto concentraron el 60% de la inversión total.
En su informe, Colliers destaca que durante el 2023 "y a pesar del entorno macroeconómico y los incrementos de tipos de interés, los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados se han incrementado hasta los 182.900 euros por habitación”. El precio por habitación estuvo un 8,4% por encima del máximo conseguido en 2022. El dato de Christie & Co se eleva hasta 187.000 (+10%)
La cifra récord en el precio por habitación se atribuye principalmente a la venta de numerosos activos trofeo en ubicaciones prime. A modo de ejemplo, hay que mencionar dos hoteles que superaron la marca del 1 millón de euros por habitación: el hotel Mandarin Oriental de Barcelona, vendido por más de 200 millones de euros, y el Autograph Collection Palacio del Retiro en Madrid, por el que desembolsaron cerca de 60 millones.
La demanda de activos hoteleros y el aumento del precio responde, entre otras cosas, a que todos los indicadores de mercado fueron positivos el último año, creciendo en tasas de doble dígito, tanto en pernoctaciones como en ADR, ocupación y RevPAR.
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