¿Por qué el hotelero es un sector sexy para los fondos?
En 2023 se transaccionaron más de 4.000 millones de euros y los fondos internacionales fueron protagonistas
Publicada 06/02/24
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El tercer trimestre del 2023 fue el que marcó el año, porque se pasó de 1.684 millones de euros transaccionados a 2.500 millones, que son 800 millones más y representan un aumento del 48%. En total, 68 propiedades (12.000 habitaciones) cambiaron de manos en dicho período. Un informe elaborado por CBRE señala que, hasta el mes de septiembre, los fondos concentraron el 61% de la inversión hotelera en España (34% soberanos y 27% institucionales), mientras que los datos de Cushman & Wakefield hablan del 80%, lo que a su vez supone un aumento del 106% respecto al mismo período del 2022.
En palabras de Albert Grau, socio y corresponsable de la sección de hotelería en España de Cushman & Wakefield, este salto fue “gracias a las grandes transacciones que se han producido en este periodo”. Esas grandes operaciones tienen nombre: Abu Dhabi Investment Authority (ADIA), el fondo soberano de inversión propiedad de Abu Dhabi (Emiratos Árabes Unidos) que se hizo con 24 hoteles y 4.918 habitaciones en España.
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“La sólida recuperación de los viajes de ocio tras la pandemia presenta atractivas oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario hotelero. Las recientes inversiones realizadas a través de la nueva plataforma, con Petra, reflejan nuestra gran convicción en el sector del ocio hotelero europeo”, explicó Mohamed Al Qubaisi, director ejecutivo del Departamento Inmobiliario de ADIA, tras la compra del porfolio de 17 hoteles de Equity Inmuebles, por los que pagó 600 millones de euros, y la adquisición, por unos 250 millones de euros, del 50% de otros siete hoteles y un club de playa en una joint venture con Meliá Hotels International.
Los porfolios han sido protagonistas del 64% de la inversión del año, pero también se produjeron transacciones con activos trofeo, como es el caso del hotel Mandarin Barcelona que fue comprado por 220 millones por el fondo saudí Olayan; o el W Ibiza, adquirido en 90 millones por el Gruppo Statuto; Schroders Capital se hizo con el hotel The Standard Ibiza tras pagar 65 millones; y el family office de Jon Riberas se convirtió en propietario del hotel Palacio del Retiro Madrid después de desembolsar 60 millones. A raíz de estas operaciones, el valor medio por activo pasó en un año de 35 a 37 millones de euros, y lo que más se ha disparado es el precio por habitación: de 182.000 a 255.000 euros, un 40% más, de acuerdo a las cifras disponibles hasta septiembre.
Las razones para invertir en hoteles
“España es uno de los mercados más valorados por los inversores internacionales debido a varios factores y entre ellos el excelente desempeño del sector hotelero en nuestro país. Una de las grandes fortalezas que tiene España frente a sus competidores es cómo combina el business y el leisure en su gran variedad de destinos. Por este motivo, la tendencia de viajeros que eligen nuestro país continuó al alza, provocando que los indicadores de desempeño cada vez sean mejores. Además, dentro de esta variedad de destinos, la entrada de las marcas internaciones ha permitido diversificar la oferta creando productos que abarcan desde el segmen to budget hasta el luxury”, destaca Alberto Martín, Associate Director Investment de Christie & Co.
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De acuerdo a los datos que maneja Alberto Martín, los grandes inversores han sido los fondos procedentes de Oriente Medio, los cuales representan cerca del 45% de la inversión producida en España en 2023. Los inversores europeos siguen siendo relevantes en el mercado, suponiendo cerca del 20%.
En España hay más de 50 fondos y socimi propietarios de hoteles, con gran presencia de firmas internacionales. Datos recabados por HOSTELTUR muestran que solo 12 de estas compañías son dueñas de 191 hoteles y 47.126 habitaciones, y tienen invertido en el país más de 8.000 millones de euros
Históricamente estos fondos se volcaban a los hoteles urbanos, por la seguridad de la inversión inmobiliaria, pero en los últimos años comenzaron a interesarse por el segmento vacacional. Pese a la crisis económica que aún se arrastra por la pandemia, a la inflación derivada de la guerra en Ucrania y a la reducción del ahorro en los hogares europeos, España ha alcanzado el récord de turismo internacional en 2023. Esta sucesión de acontecimientos reafirma la acertada apuesta de los fondos por los activos de sol y playa.
A comienzos del 2023, Stoneweg Hospitality pagó 83 millones de euros por dos activos vacacionales de Globalia, ubicados en Baleares y Canarias. En 2022 con Bain Capital compraron Los Monteros Spa & Golf Resort de Marbella y el Palladium Hotel Don Carlos en Ibiza, actual Mongibello Ibiza by Concept. Un año antes, adquirieron el Andalucía Plaza de Puerto Banús, abierto como Hard Rock Hotel Marbella.
“El crecimiento de la demanda vacacional o de ocio ha sido muy superior a la de negocios, y el cambio de mentalidad hacia un mayor gasto discrecional en turismo de experiencia hace que estos activos tengan muy buenas perspectivas de retorno”, señala a HOSTELTUR Miguel Casas, director de hospitality del fondo Stoneweg, agregando que a esto se suma “la aparición de modelos de trabajo más flexibles, que seguirán impulsando la estancia media y alargando la temporada en destinos de ocio que antes eran más estacionales”.
Stoneweg ve oportunidad en el sector hotelero debido a que la demanda “sigue en aumento” y “la tendencia a largo plazo continuará, ya que aún falta la recuperación plena de los viajes de larga distancia, incluidos los viajes desde Asia, donde los países tienen una demografía favorable y clases medias en crecimiento. Esto impulsará la ocupación hotelera en los destinos urbanos, tanto de ocio como corporativos”, cree Casas.
España, un país seguro para invertir
Un hecho no menor para los inversores es el riesgo que implica poner el dinero en un país, y hoy en España, asegura Ignacio de la Torre, economista jefe, socio y consejero de Arcano Partners, “el riesgo es muy reducido” porque el nivel de endeudamiento ha bajado. “A las economías te las cargas cuando hay mucha deuda privada de empresas y de hogares. Y España tiene el balance más saneado ahora mismo de Occidente. Cuando hay mucha deuda privada se puede generar una crisis bancaria, de solvencia o de liquidez. Hoy tenemos un sistema bancario que es líquido, por eso tenemos un crecimiento razonable y un riesgo bastante acotado, comparado con lo que ocurría en 2005 o 2006”.
Durante el Congreso de Hoteleros Españoles, De la Torre también destacó que los fondos están redirigiendo sus inversiones es porque los hoteles han demostrado que “son activos protegidos de inflación”
“Si tú tenías un bono soberano, un bono del Estado español o alemán, hubieras perdido el 20% de tu dinero el año pasado, en un activo libre de riesgo”, explicó. Por eso, el inversor “se ha dado cuenta de que el activo libre de riesgo ha sido el más arriesgado de todos. En ese contexto, ¿qué están viendo? Que el sector terciario es capaz de pasar a su inquilino un 75% de los incrementos de inflación”. Es decir que es un sector, incluido el hotelero, que protege frente a la inflación.
Muestra del protagonismo que están ganando los activos hoteleros vacacionales, y el refugio que supone para los inversores, es que el fondo soberano de Singapur GIC ha entrado en el accionariado de Hotel Investment Partners (HIP), propietario de más de 70 hoteles que superan las 21.000 habitaciones en España, Grecia, Italia y Portugal. Con esta operación, GIC se hizo con una participación de alrededor del 35% de HIP, mientras que los fondos gestionados por Blackstone continúan ostentando el 65%. El año pasado, el fondo de Singapur se había convertido en el principal accionista del grupo Grupo Sani/Ikos, con hoteles en Grecia, Portugal y España.
Camino a la estabilización de los tipos de interés
La inversión hotelera ha cerrado el año en cifras similares al 2022, pese a que la subida de tipos de interés de los últimos dos años ha ralentizado la toma de decisiones. Los expertos en economía pronostican que en tres años habrá una estabilización y eso reactivará la inversión; mientras tanto “los inversores mejor posicionados serán los que estén preparados para aprovechar las oportunidades” en el sector inmobiliario, ha asegurado Luke Dawson, Head of Global and EMEA Capital Markets de Colliers.
“Los tipos de interés ya están tocando máximos, por lo que se espera que el próximo año ronden el 3% y el 2,5% en 2025”, ha señalado David Rico, director general de CaixaBank Hotels & Tourism. Por su parte, Ignacio de la Torre, pronostica que “los tipos de interés van a bajar (…) y en 2026 van a estar normalizados al 2%”
La consultora Colliers explica que a lo largo del 2024 en el mundo inmobiliario, incluidos los hoteles, seguirán apareciendo “focos de oportunidad”, porque las dificultades obligan a las empresas a liberar capital mediante operaciones de sale & lease back y los fondos inmobiliarios enfrentan las presiones de sus ciclos de inversión.
Cuatro tendencias que marcarán la pauta del 2024
Los expertos han indicado cuatro tendencias que marcarán el desarrollo de la inversión en el mercado hotelero español este año.
Así, para Oriol Barrachina, CEO y socio ejecutivo responsable para la Península Ibérica de Cushman & Wakefield, “hay grandes oportunidades en el mercado de inversión hotelera por la presión de los criterios ESG (medioambientales, sociales y de gobernanza), tanto del regulador como de los grupos de interés, pero también financieros, del talento y los clientes. Se está produciendo un movimiento de transformación muy importante de activos que representa una gran oportunidad, especialmente en aquellos situados en el centro de las principales ciudades, sobre todo de Europa; activos que ahora no tienen mucho futuro con su uso actual o les falta capacidad financiera para esa transformación”.
Por su parte, Nicolas Cousin, director general de Christie & Co para España y Portugal, considera que “la profesionalización del sector hotelero está transformando los modelos operativos. Lo cierto es que los modelos en sí no han cambiado, sino que la innovación viene de la mano de cómo los aplican las empresas. Una aplicación que se caracteriza por la apuesta por la estrategia asset light, priorizando fórmulas de gestión y franquicia por encima de la propiedad del inmueble; así como la creciente presencia de marcas nacionales e internacionales en el mercado. No en vano, los hoteles con marca muestran niveles más altos de tarifas, gracias a sus programas de fidelización y canales de distribución, con los que generan mayores ingresos para los propietarios; además de optimizar la gestión a través de la estandarización de los procedimientos operativos (SOP), reduciendo gastos y mejorando facturación; y produciendo economías de escala con sus servicios centralizados, lo que revierte en mejoras en los canales de distribución, relación con los proveedores y posicionamiento de los hoteles”.
Junto a estas tendencias, que se reforzarán este año perfilando el camino de la evolución de la inversión hotelera, se añade la diversificación de activos propia de un mercado maduro como éste, emergiendo nuevos productos que cada vez despiertan más interés por su elevada rentabilidad, como las branded residences, como ha apuntado Jesús Rodríguez Maseda, director de Consultoría Estratégica Hotelera de Savills; o los apartamentos con servicios. En ambos casos los promotores rentabilizan mejor su inversión, mientras las cadenas que las gestionan, en su mayoría internacionales, obtienen también mayores réditos al situarse en el segmento del lujo y personalizar la oferta al máximo, dando respuesta a los nuevos hábitos del viajero surgidos tras la pandemia.
Pero no sólo el lujo vive grandes alegrías, sino que los hoteles económicos representan asimismo una gran oportunidad de mercado, según ha puntualizado Nicolas Cousin. Un segmento que en el caso español se encuentra “infrarrepresentado si lo comparamos con los datos de los países de su entorno, al suponer el 33% de la oferta alojativa total, mientras que sólo el 18,5% de sus habitaciones están operadas por marcas. Estos índices se quedan muy lejos de los de países como el Reino Unido o Francia, donde las marcas operan el 70% y el 59%, respectivamente”. Y eso que en España “la diversidad en la oferta hotelera es clave para atender las necesidades de millones de viajeros. Estos hoteles con una óptima relación calidad-precio se han convertido en una opción muy atractiva, dada su constante evolución para elevar la experiencia del cliente, tanto de ocio como de negocios. Este creciente éxito entre la demanda, unido a su escasa representatividad en el mercado, provocan que sea uno de los segmentos más dinámicos en inversión”.
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