Viviendas turísticas: claves para un debate sereno que falta en España

Esta entrevista ha sido publicada también en la revista HOSTELTUR de Fitur 2024, que puedes descargar como PDF en el siguiente enlace:

Luis Falcón, arquitecto urbanista y director general de inAtlas. Fuente: Informa

Comencemos por la metodología del INE de viviendas turísticas. ¿Crees que es bastante afinada y por qué?

El INE descarga tres bases de datos, las principales. No las nombra, pero sabemos que son Airbnb, Booking y Vrbo (antes Homeaway, grupo Expedia)

Una vez descargadas, aplican un script para identificar los anuncios únicos. Es decir, comparan entre los anuncios entre plataformas a partir de una serie de indicadores que ellos mismos explican en su metodología: la localización, el número de habitaciones, el número de baños, servicios, número de registro turístico si lo tienen, etc. Al comparar las bases de datos de las diferentes plataformas, identifican las viviendas turísticas que se repiten, para obtener la oferta activa real.

En todo caso, lo que hace el INE es seleccionar solo aquellas viviendas que están siendo comercializadas por las plataformas. Este dato podría contrastar con las bases de datos de algunas comunidades autónomas, que pueden mostrar un mayor número de viviendas turísticas respecto al que tiene el INE, pero podría estar ocurriendo que hay gente que tiene pisos turísticos registrados, pero que no los estén comercializando

Exactamente.

Por tanto, lo que nos está dando el INE es lo que hay en el mercado en ese momento…

Así es. Algo así ya pasa en Barcelona en este año 2023, cuando tiene 9.716 viviendas registradas. En febrero de 2023, según el INE sólo se comercializaban 7.509 (de las cuáles el 33% eran anuncios de habitaciones). Ahora esto pasa en muchos destinos.

Si miramos las cifras del INE, podemos ver que en Cataluña ha descendido el número de viviendas turísticas que se están comercializando. En Andalucía y en Canarias, en cambio, está subiendo. ¿Por qué sucede esto?

Son dos fenómenos completamente diferentes.

En el caso de Andalucía, ciudades como Málaga y Sevilla están subiendo bastante, por su propia lógica de ciudad. Málaga, por ejemplo, se está convirtiendo en un hub tecnológico europeo. Está atrayendo multinacionales y StratUps y, a su vez, trabajadores con mayor poder adquisitivo. En cambio, en la misma Málaga si coges por ejemplo los datos del INE del índice de alquiler de vivienda, verás que suben los precios en todos los distritos de la ciudad, no solamente en el distrito centro. Desde el año 2015 hasta el 2021, la media está en un aumento acumulado del 16% de forma homogénea en todos los distritos.

¿Y qué ocurre en Canarias?

En Canarias ocurre un fenómeno diferente. De hecho están ocurriendo dos fenómenos.

En 2018 salió la sentencia del Tribunal Supremo que tumbó un aspecto del decreto de viviendas vacacionales de Canarias, según el cual no podías registrar viviendas de uso turístico en suelo turístico. ¿Qué está ocurriendo ahora tras la pandemia? Que muchos edificios de apartamentos que están en zonas turísticas no están volviendo al mercado, posiblemente porque ya no les sale rentable. Les sale más rentable alquilar esas unidades a través de las plataformas de viviendas de uso turístico. Los propietarios en realidad son micropropietarios de unidades de alojamiento, de apartamentos.

En Canarias lo que puede estar ocurriendo es que probablemente se esté transfiriendo parte de oferta de los edificios de apartamentos a oferta de vivienda de uso turístico.

Más que estar creciendo el número de plazas en Canarias, lo que estaría sucediendo es que las unidades se están moviendo de una categoría de alojamiento (apartamento turístico) a otra (vivienda de uso turístico – vivienda vacacional en Canarias-)

Y por otro lado se está produciendo un efecto llamada. El Gobierno ha anunciado una nueva Ley. Ello está provocando un aumento inusual de registro de viviendas, aunque las mismas no se estén poniendo en el mercado o lo hagan de forma esporádica. Probablemente cuando salga esta publicación tendremos nuevos datos para comprobar esta hipótesis.

Viviendas turísticas comercializadas en España. Fuente: INE

Si nos centramos en las ciudades, ¿qué ciudades en España tienen una gran capacidad de atracción, lo que genera tensiones en el mercado de la vivienda?

Las más atractivas globalmente: Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga y Bilbao. En todo caso, en aquellas ciudades que tienen una normativa urbana que limita las viviendas de uso turístico, estamos viendo que este tipo de oferta se está redirigiendo al mercado de estancia media, de dos a once meses.

¿Y qué ha hecho Nueva York?

Lo que se ha hecho en Nueva York ya está resuelto en España por el Tribunal Supremo y por las Directivas europeas. Aquí no se puede obligar a que alguien alquile una vivienda de uso turístico y resida en ella, por la propia Directiva de de servicios.

El Tribunal Supremo ya ha fallado en varias ocasiones al respecto. Un ayuntamiento no puede limitar discrecionalmente un tipo de alojamiento respecto a otro. Lo que puede hacer es limitar el número de alojamientos en una zona, en una manzana o en un bloque, porque hay presión en el mercado de la vivienda, si es el caso… Pero limitar a una persona que pueda alquilar una vivienda de uso turístico, obligándole a residir en ella, no parece que tenga ningún recorrido.

El Supremo ya ha marcado el camino. Se ha de abordar mediante el planeamiento, limitando la oferta por zonas, y siempre justificadamente y de forma proporcional.

La ciudad tiene que ordenar. Barcelona, por ejemplo, ha establecido una ordenación por zonas: no evitas que se desarrolle la actividad, y al mismo tiempo estás ordenando la misma. Pero Barcelona justificó su ordenación por el impacto en el mercado de la vivienda en alquiler. El tiempo ha desmentido esa hipótesis, porque las viviendas de uso turísticos no han sido un factor determinante en dicho aumento. El precio no ha dejado de subir desde el año 2018.

Aún así, Barcelona es de los pocos municipios que lo han regulado de esa forma, por zonas, y a través de un Plan Espacial sectorial. Desde luego, los resultados en la contención del fenómeno son evidentes.

Bilbao o San Sebastián han hecho lo propio, pero a través de una modificación del Plan General. San Sebastián ha ido un paso más allá y ha establecido unos límites por zona y por edificio, en vez de sólo por zonas.

Valencia lo ha intentado regular como lo reguló Barcelona en 2005, redactando un Plan especial de la ciudad histórica, el distrito de Ciutat Vella. Pero se ha equivocado intentando eliminar la oferta, con un débil documento de justificación.

Entonces, aquí lo que hay que hacer es bisturí, más que brocha gorda…

Efectivamente. Lo importante es que la administración haga bien su trabajo. Debe identificar dónde está el problema. Si es necesario analizar calle por calle, barrio a barrio, o a nivel de distrito. Deben analizar cuál es el impacto real y calcularlo.

De hecho, ya hay cuatro investigaciones científicas publicadas en revistas de prestigio que cuantifican el verdadero impacto de la vivienda de su turístico sobre el precio de la vivienda en alquiler. En ellas se analizan los factores principales que inciden en dicho impacto.

¿Y a qué conclusiones llegan estos análisis?

Que ciertamente hay un impacto, pero todas coinciden en que para cuantificar el impacto de la vivienda de uso turístico en el precio de la vivienda en alquiler, hay que medir la diferencia de oferta de viviendas de uso turístico de un año a otro.

Es decir, si sacas oferta de vivienda del mercado para llevarla a la oferta de viviendas de uso turístico estás, sin duda, reduciendo el mercado de vivienda en alquiler. En un mercado normal, si la demanda es la misma o superior, está afectando al precio. Después hay que analizar cuánto está afectando, y por tanto medir la causalidad de dicha situación. En este sentido, los cuatro trabajos comentados coinciden en que, en un destino maduro el aumento anual de cada 1% de la oferta de viviendas de uso turístico impacta entre el 0,018% y el 0,057% en el precio de la vivienda en alquiler.

Ahora bien, mi argumento es ¿y al contrario? Si lo que se hace es reducir la oferta de viviendas de uso turístico, devolviéndola al mercado, no se puede estar afectando a dicho precio.

El principal indicador es, sin duda, la diferencia entre la oferta de viviendas de uso turístico de un año a otro. ¿Por qué? Porque si tú hablas con cualquier operador de viviendas de uso turístico, te dirán que no firman un contrato por dos días. Cuando van a hacer un contrato con un propietario, éste lo cede durante uno, dos, o tres años, pero nunca por dos días. El impacto en la ciudad es similar a si hicieses un hotel, pero en este caso temporal.

Cuando esa vivienda sale del mercado en alquiler para irse al mercado de vivienda de uso turístico, afectará el primer año, pero el segundo y el tercero no. Y la inmensa mayoría de la oferta de viviendas de uso turístico ya está consolidada, y su gran mayoría profesionalizada.

¿Una idea para los ayuntamientos es que metan más vivienda social en el mercado?

Pero eso no se puede solucionar en cinco años. Una de las cosas mejores que ha hecho Barcelona en los últimos años es un plan de vivienda muy ambicioso. Han construido y comprado mucha vivienda para ponerla en régimen de alquiler social.

Como Ayuntamiento, yo me gastaría una importante parte del presupuesto municipal en comprar vivienda para convertirla en vivienda social, porque es la única forma de abordar el problema a corto plazo.

La realidad es que en España la vivienda es una commodity. No está dando un servicio social completo. Es un negocio y es un reto enorme cambiar nuestro mercado.

Pero volviendo a nuestra conversación. Sinceramente creo que somos una sociedad madura legislativamente. La principal herramienta para ordenar este fenómeno, que no cabe duda debe ser ordenado por la administración, es el planeamiento urbanístico. Bien sea mediante un plan especial; una modificación de un plan general o normas subsidiarias; o incluso mediante ordenanzas. Estas últimas son más fáciles de cambiar y puedes hacer prueba-error, aunque también son igualmente más fáciles de judicializar y tienen menor capacidad sancionadora.

Si me dejas ahondar en ello, el esfuerzo de la administración debe ser abordar estas tareas con rigor, justificándolas de forma consistente y redactando una normativa proporcional al verdadero alcance del problema. No hay que olvidar que el urbanismo es una herramienta discrecional. Tiene la capacidad para ordenar la ciudad, salvando incluso la Directiva de servicios, por razones de índole ambiental, social o de acceso a la vivienda. Está en la mano de la administración decidir dónde y cuánto. El grave error que cometen muchas es obviar una buena justificación, y permitir que estos procesos acaben judicializados. No nos lo podemos permitir como sociedad. La mejor forma de abordar este fenómeno es desde el diálogo y la negociación entre todos los agentes. La mejor solución es la que está acordada con todos.

Esta entrevista ha sido publicada también en la revista HOSTELTUR de Fitur 2024, que puedes descargar como PDF en el siguiente enlace:

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