Los alojamientos rompedores que revolucionarán el mercado

Uno de los productos de moda en la apertura a las fórmulas mixtas es sin duda el de las hospitality branded residences, o residencias de lujo con marca y servicios hoteleros, en las que están experimentando hoteles de categoría superior pertenecientes a grandes cadenas internacionales. Según el informe Branded Residences Insights 2023, desarrollado por la consultora inmobiliaria Colliers, se distinguen dos tipos de branded residences, las de uso residencial y las de uso hotelero. Estas últimas son unidades alojativas, normalmente integradas en un complejo hotelero, donde el propietario adquiere la residencia de marca y cede su uso al operador hotelero bajo los esquemas de rental pool o rental programme para su explotación durante toda o parte de la temporada turística.

“La mayor concentración de riqueza y la expansión del segmento de UHNWIs a nivel mundial crea un entorno propicio para el desarrollo y crecimiento del mercado de branded residences”, explica en el citado informe Luis Valdés, Managing Director Residential Sales Advisory de Colliers. Los denominados UHNWls son individuos de alto patrimonio neto, en concreto, superior a 1 millón de dólares en activos de su propiedad.

Mandarin Oriental Residences Barcelona en una branded residence impulsada por KKH Property Investors. Fuente: Mandarin Oriental.

Grandes marcas hoteleras internacionales como Marriott, Accor, Mandarin Oriental o Four Seasons, han entrado ya de lleno a participar en este mercado. Además, enseñas de lujo de muy diversos ámbitos, como Armani, Karl Lagerfeld, Bulgari, Lamborghini o Porsche Design, han irrumpido con fuerza en este sector y están abanderando este tipo de residencias. Aunque se trata de un producto de aparición reciente en España, desde Colliers señalan que crecerá de forma exponencial en los próximos cuatro años, superando las 1.200 unidades y con la Costa del Sol como destino preferido de los inversores, aunque también ve grandes oportunidades en Madrid, Barcelona y Baleares.

Marcas internacionales como motor del cambio

Para Valdés, “la sinergia entre prominentes promotores inmobiliarios y marcas de ultralujo, tanto en la esfera hotelera como en la no hotelera, ha catalizado un incremento en la demanda y en el desarrollo de estos proyectos de branded residences. Esta diversificación, que ya se observa en el mercado español, será un factor de relevancia para el futuro”. Y añade que la incorporación de marcas hoteleras internacionales “ha potenciado esta demanda, diversificando la clientela y extendiendo el atractivo del mercado a un público internacional; además de actuar como motor para que otros operadores hoteleros y no hoteleros centren su interés en nuestro país”.

Según ha explicado Laura Hernando, directora general de Hoteles en Colliers, “España emerge como un destino de máximo atractivo para los inversores internacionales, que buscan en estos proyectos un mix de lujo, hospitalidad de primer nivel y excelencia residencial”.

El alza de individuos de alto patrimonio propicia el crecimiento de las branded residences con marcas como Bulgari o Lamborghini

Respecto a la legislación aplicable, desde Savills, su director de Consultoría Estratégica Hotelera, Jesús Rodríguez Maseda, explica sobre las hospitality branded residences” que son “un producto de inversión con reserva de uso para la propiedad cuya duración está sujeta a la legislación del destino. En el caso español, lo habitual es que tenga un límite de uso de 60 días al año. En este modelo, el tiempo restante el activo pasa a formar parte del inventario del hotel, siendo comercializado por el operador hotelero como una unidad más del resort/hotel”.

Desde el punto de vista operativo, “son una extensión del inventario hotelero que permite al operador aumentarlo, tanto desde el punto de vista de volumen como desde la ampliación del mix de tipologías. Podemos encontrarlas anexionadas en el mismo edificio o bien son áreas anexas en formas de unidades independientes, núcleos de apartamentos o villas, entre otros”. Una fórmula que, en definitiva, abre un gran abanico de posibilidades, aunque sujetas a su adaptación a la legislación que se aplica sobre el suelo y el uso específico en cada territorio. En España esta tipología de activos solamente se puede promover en suelos con capacidad para uso turístico y el disfrute por parte de la propiedad estaría limitado a 2 meses en total al año.

Junto a las branded residences, otra fórmula que se extiende con rapidez son los apartamentos con servicios, modalidad en la que Room Mate con su división Be Mate fue pionera, y que ahora se acrecienta junto a la extensión de los nuevos hábitos del viajero, muy vincula - da a la flexibilidad laboral. Así, el sector de apartamentos crece con fuerza atrayendo a la inversión, de la mano de compañías como Líbere Hospitality, All Iron, o The Social Hub, y despertando el interés de grandes cadenas como Marriott International con Apartments by Marriott Bonvoy; Eurostars con Tandem Suites; o Intur con Core Suites. Uno de los modelos más explosivos es el de The Social Hub, que ofrece alojamiento híbrido con opciones para diferentes tipos de hués - pedes tanto de hotel, como de negocios y de ocio, además de a estudiantes para estancias más largas.

Evolución paralela en alquiler turístico

Esta tendencia a la flexibilidad también se produce en el sector de viviendas vacacionales, donde la cada vez mayor profesionalización ha repercutido de modo muy patente en la calidad de la oferta, impulsando así la demanda, según explica a Hosteltur Chema González, CEO de Alterhome, compañía con la que recientemente ha dado el salto al continente americano. “Hasta el punto que 7 de cada 10 clientes que se alojan hoy en alquiler turístico, hace 5 años no existía”. González, con casi una década de experiencia en este ámbito, cita un informe de Booking que señala que, “a partir de 2025, el número de pernoctaciones en apartamentos turísticos y villas va a superar la cifra de pernoctaciones en los hoteles”. Y uno de los motivos es que “cada vez más gente se convierte durante unas semanas o meses al año en nómada digital”. El gestor o propietario de la vivienda tiene que estar preparado para combinar estancias cortas con otras más extensas, “acondicionar la vivienda y dar al viajero una experiencia diferente porque tiene otras necesidades, creo que es un sector con muchísimo recorrido”.

El viajero híbrido abre oportunidades para el alojamiento tanto en el ámbito de las gestoras como atrayendo inversión

La importancia de la profesionalización en este subsector es el que le ha llevado a la creación de alterschool.travel, un portal específico para la formación en alquiler vacacional, en el que colaboran expertos de todo el sector turístico, incluso del ámbito hotelero, y, por otro lado, a lanzar una franquicia para acompañar con su experiencia a quienes entran en este negocio que se ha vuelto en su evolución mucho más complejo.

Las viviendas turísticas encuentran nuevas oportunidades al abrigo de un creciente viajero híbrido que incide en una cada vez mayor profesionalización del sector. Fuente: Alterhome.

Durante los diferentes debates en Vitur Summit 2023, hubo numerosas aportaciones sobre esta tendencia. Javier Oroz, Director Hotels de Savills, comentó que “entre lo que era el hotelero tradicional y el residencial se están desarrollando una serie de productos cubriendo diferentes nichos de mercado. Todo esto es muy incipiente tanto desde el punto de vista de la operación como de la inversión”.

Covadonga Sanz, Director Asset Management de GreyStar explicó que su empresa “ha apostado por el modelo flexi - ble, en el que los bancos solo ven riesgos, pero nuestros fondos sí que han apostado por este producto”, evidenciando que en la financiación tradicional aún hay reticencias.

De su lado, Pablo Zubicaray, CEO de OlaLiving y fundador de YelloLiving, afirma que, en un momento en que “las licencias para apartamentos turísticos están complicadas, buscamos fórmulas alternativas”. Porque, añadió, hay además muchos edificios que no son adecuados para el alquiler tradicional u otras modalidades y se presentan nuevas oportunidades con los alojamientos que combinan varios tipos, como pueden ser short rentals y coliving con el alojamiento corporativo. “Las gestoras que proveen de estos alojamientos ofrecen muchas oportunidades de inversión”, concluyó.

Informaciones relacionadas:

-¿Por qué el hotelero es un sector sexy para los fondos?

-Inversión en nuevas fórmulas de alojamiento: ventajas de tu propia opco

-Las residencias de marca triplicarán su oferta en España en cuatro años