Las transacciones hoteleras no vivirán en 2024 su mejor año

Beatriz Menéndez-Valdés ha detallado en este sentido qué factores dificultarán las transacciones hoteleras este año, teniendo en cuenta que “las cadenas hoteleras vuelven al papel de compradoras porque han vuelto a hacer caja en los dos últimos años, tienen liquidez y han recobrado la confianza, por lo que nos toca competir con ellos en un mercado con pocos activos porque los hoteles van muy bien. A ellos se suma la vuelta de los inversores institucionales, por lo que no va a ser fácil”.

Además, financieramente la situación se simplifica, según ha añadido, “en un entorno con los tipos de interés a la baja, que ya se están descontando. Los buenos resultados hoteleros han provocado que el mercado despierte cada vez más interés en Europa y las previsiones van en la misma línea, por lo que no será un buen año en número de transacciones hoteleras”.

De izq. a dcha, el moderador, Bruno Hallé, de Cushman & Wakefield; Juan Antonio Gutiérrez, de Mazabi; Harry Serra, de Salomon 1965; Alejandro Scholtz, de Wyndham Hotels & Resorts; Beatriz Menéndez-Valdés, de Navis Capital; y Christopher Martínez, de Arcano Partners. Fuente: Hosteltur.

En ello ha coincidido con Christopher Martínez, quien ha destacado cómo “la tendencia estructural del sector super positiva ha permitido a los hoteles trasladar parte del incremento de costes a precios, con lo que han liberado presión en los márgenes por los entornos inflacionistas. Esa brecha se moderará aún más porque se prevén unos entornos más moderados, con los tipos de interés a la baja sobre todo en el segundo semestre, por lo que dependerá de cómo de invertidos estén los activos para el mantenimiento de los precios”.

No obstante Menéndez-Valdés ha señalado los tres retos que se le plantean este año al inversor:

1. “Mantener el equilibrio entre la elevada liquidez y las oportunidades en el mercado.
2. Ser capaces de cumplir con los criterios ESG (medioambientales, sociales y de gobernanza) y que su aplicación resulte rentable para el inversor.
3. El problema de la falta de mano de obra no está resuelto y no se va a solucionar sólo abriendo las fronteras, sino que la inteligencia artificial tiene que ayudarnos a solventarlo, encargándose de los trabajos que no aportan valor y no quiere hacer nadie. Pero debemos ponerle solución para poder seguir creciendo”.

Modelos de inversión

Salomon 1965

Salomon 1965, como lo ha definido Bruno Hallé, “es un fondo multiactivos, multimodelos, muy abiertos, con residencias, hoteles y restaurantes”. Su socio, Harry Serra, ha explicado que “buscamos recorrido porque para nosotros la escala no es buena. Es inversión de fondos propios y desde la pandemia hemos comprado cuatro o cinco hoteles y arrendado otros cuatro o cinco. Mayoritariamente son de familias hoteleras que se han dedicado a la gestión y no encuentran respuestas para adaptarse a la nueva realidad, con nuevo público, nuevas marcas, etc.”.

Desde Salomon 1965 ofrecen a los propietarios “una salida amable, de tú a tú, dándoles esa confianza y cariño para que hagan la desinversión, si venden, o arrendarles la propiedad, de una manera más cercana al tratarse también de una familia inversora. Pero no somos ningún Einstein, nos gusta mucho viajar y comer, explorar, y vimos el filón, siempre con vocación de retorno de la inversión”, según ha puntualizado Harry Serra

El análisis de oportunidades que les envía su red de proveedores “lo llevamos a cabo de forma artesanal. Estudiamos unas 1.000 operaciones anuales y estamos viajando constantemente trabajando con los yields. El hotelero en renta fija se ha vendido a un yield del 4-5%, pero como los tipos de interés suben se exige más rentabilidad a los hoteles y hay que adaptar los diferenciales para generar valor hasta un 7,5-8%. Cuando logramos esa rentabilidad, a 12, 24 o 36 meses, rotamos el activo a fondos, Socimis, etc., con diferencia de precio pero ofreciéndole al nuevo propietario una renta segura. El pasado diciembre hicimos dos ventas en la Costa Brava y Sevilla a un 6%, manteniendo la operación hotelera”.

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Mazabi

El modelo de Mazabi, con 20 años de trayectoria, responde, como ha incidido su consejero delegado, a “un 70-80% de patrimonio estable que está generando rentas que invertimos en proyectos de valor añadido en el sur de Europa, países del Este, Reino Unido… Nos apegamos al ladrillo, pero no todos los activos son buenos: hay algunos fáciles de sustituir y otros no tanto”.

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La permanencia en esos activos, según ha agregado Juan Antonio Gutiérrez, “no es a largo plazo porque no los podemos controlar, y depende del componente financiero. Si el multiplicador sube antes de lo esperado hay que vender porque son activos buenos, y volver a entrar en otros mercados. Buscamos nuevas tendencias y nuevos productos donde podamos crear valor y rotar”. De hecho en estos momentos, como ha revelado Gutiérrez, están vendiendo sendos hoteles en Córdoba y El Puerto de Santa María (Cádiz), mientras observan oportunidades para regresar a Londres.

Navis Capital

Una estrategia similar es la que siguen en Navis Capital, según ha expuesto su directora de Inversiones: “Entramos en hoteles para desarrollar sus oportunidades en reposicionamiento operativo y Capex (inversión en activos productivos), y en cuanto acaba nuestro papel, rotamos. Buscamos, por ejemplo, un gestor hotelero como THB Hotels para darle salida al fondo y pasar a un propietario más rentista. No depende tanto de plazos sino que cuando se cumple el criterio de inversión, desinvertimos”.

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Wyndham Hotels & Resorts

Alejandro Scholtz ha reconocido que “España es un mercado de alquileres, pero sigue habiendo muchas familias hoteleras, con su propia marca o no, que responden al prototipo de una franquicia. Y hay dos opciones: con nuestras 24 marcas y submarcas respondemos al 99% de las expectativas de franquicia de profesionales y propietarios; o, en un proceso oportunista, les ofrecemos la posibilidad de que crezcan con nosotros. En España veremos multifranquiciados, es decir, varios hoteles en franquicia con distintas marcas pero todos con la misma persona al frente”.

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