¿Entrará la industria hotelera en el negocio del alquiler turístico?

Una imagen de Benidorm. Fuente: Adobe Stock.

El fenómeno de los alquileres turísticos (STR : Short Term Rentals) ha agitado el debate sobre el modelo turístico español. Usted está asesorando al gobierno de Croacia, porque este tema también preocupa allí. ¿Qué primera lectura hace de este debate?

Empezamos a tener bastante literatura académica seria que analiza este asunto. En resumen, lo que dicen estos estudios es lo siguiente: si aceptamos que queremos un marco de economía abierta y con libertad de actuación, entonces los alquileres de corta estancia, siempre cumpliendo las normas, tienen pleno derecho a existir.

Es decir, si alguien tiene una habitación en su casa y la quiere alquilar ¿por qué no va a poder hacerlo? o sí alguien tiene dinero para invertir y construye unos apartamentos para alquilar ¿por qué no puede hacerlo? ¿Quién tiene la exclusiva para ganar dinero? Todo el mundo tiene derecho a intentar ganar dinero, evidentemente respetando las regulaciones y las normas.

Cuando el STR entra en competencia con otros negocios, entonces hay que encontrar un equilibrio que permita hacerlos convivir de manera razonable y esto comporta cierta intervención y regulación. Y cooperación de todas las partes implicadas y sin la arrogancia que hemos visto en determinadas plataformas.

Por lo tanto, el primer punto a resolver es ¿sería social y económicamente justificable prohibir que la gente pueda ejercer su derecho a invertir su dinero haciendo unos apartamentos o alquilando su habitación? En principio no sería correcto.

Por lo tanto, el alquiler de corta duración debe ser encauzado adecuadamente, regulado inteligentemente, para proteger el derecho del inversor a invertir y el del consumidor a recibir un buen servicio con seguridad, higiene, etc. Y para evitar tener una competencia muy favorable para unos y muy desfavorable para otros, hay que procurar que compitan con condiciones razonablemente similares, aunque no idénticas.

¿Su conclusión?

Al final, hay una conclusión muy clara: el alquiler turístico de corta estancia ha venido para quedarse. De hecho, ahora nos alarmamos, pero si miramos la historia del turismo en destinos pioneros como Austria o la región alemana de Baviera, veremos que en estos territorios existe una figura sumamente popular que se llama “gasthaus”, es decir una casa de huéspedes en un entorno rural que se alquila y además el propietario también reside allí (o muy cerca).

El alquiler de corta estancia tradicionalmente tenía el objetivo de complementar la economía familiar proporcionando ingresos adicionales. Sucede que cuando esta práctica -y esto se ha visto en Croacia- se beneficia de unas leyes que permiten al STR tener una rentabilidad anual de entre el 20% y el 30%, entonces se genera una especie de “fiebre del oro”.

En esta situación muchísima gente quiere invertir en un negocio inmobiliario, (cemento y ladrillo), que siempre se revaloriza, tiene poco riesgo, ofrece una rentabilidad sumamente atractiva, es fácil de gestionar y, gracias a las plataformas, comercializar.

"Hoy en día a un hotel se le exigen muchísimas cosas y en cambio, en muchos países, al STR apenas se le exige nada en seguridad, higiene, infraestructuras…"

Esto da pie a muchísimas irregularidades y es difícil de parar porque quien debe hacerlo son las autoridades locales, que se ven superadas por una enorme presión social y por tensiones en las comunidades locales, muy difíciles de gestionar.

Hoy en día nos encontramos que a un hotel se le exigen muchísimas cosas y en cambio, en muchos países, al STR apenas se le exige nada en seguridad, higiene, infraestructuras… En el caso de algunas zonas de Croacia, un apartamento de 2 habitaciones paga a final de año 100 euros por cama de impuestos. Nada más.

Una medida política creada para ayudar a las familias se pervierte y acaba dando entrada a inversores de todo tipo atraídos por una alta rentabilidad. El resultado: “overconstruction”, “overtourism” y gentrificación. Y con ello, la pérdida de competitividad del destino turístico. Un pésimo negocio activado por una especulación descontrolada. Cuando llegue la decadencia del destino -en cinco o diez años- los especuladores ya se habrán retirado con su dinero y serán los locales quienes sufran las penalidades de la decadencia, irreversible, del destino.

¿Qué propone entonces a las Administraciones Públicas, sean del país que sean?

Los Gobiernos tienen que dejar de crear las condiciones favorables -a veces discriminatorias- que permiten que el negocio del alquiler turístico sea tan artificialmente suculento. Y lo dejará de ser en el momento en que se le exija competir como cualquier otro negocio como si fuera una farmacia, un bar o una tienda de zapatos.

Estoy de acuerdo que a un alquiler de corta estancia no se le puede exigir exactamente las mismas condiciones que se le exigen a un hotel, pero sí una serie de requisitos para defender los intereses del consumidor: calidad del servicio, calidad de las infraestructuras, seguridad, sistemas anti-incendios, limpieza, etc.

Pensemos que si existe una regulación muy beneficiosa para el alquiler de corta estancia -con muy pocas exigencias de seguridad, salud, eficiencia energética, etc- y encima se pagan pocos impuestos, ese negocio va a atraer a grupos inversores, muchas veces extranjeros, que van a construir edificios enteros de apartamentos.

"En la práctica esos edificios, de 20 o 50 apartamentos, acaban funcionando como un hotel sin ser un hotel"

Esto son operaciones inmobiliarias especulativas que no tienen nada que ver con el espíritu inicial de ayudar a una familia para que tenga unos ingresos extras. Los beneficios acaban en otros países, claro. Y en la práctica esos edificios, de 20 o 50 apartamentos, acaban funcionando como un hotel sin ser un hotel, con una pequeña recepción atendida por una sola persona a tiempo parcial, una empresa de limpieza que limpia las habitaciones el día de salida y con un letrerito arriba del edificio que dice “Luxury Boutique Residence”.

Con el agravante de que ese edificio ocupa suelo, a menudo contamina el paisaje y para que haya sido posible el Estado ha tenido que llevar hasta allí electricidad, una carretera, alcantarillado… Por tanto, en el debate sobre el alquiler turístico ya no tenemos que plantearnos solo los aspectos relacionados con la competencia, sino cuestiones como la rentabilidad económica y social.

En España, algunos intentos por parte de las administraciones públicas de regular el alquiler turístico están acabando en los tribunales.

En Europa nos topamos con una particularidad y es que a las leyes europeas que emanan de Bruselas no les gusta nada que signifique una restricción a la libertad de comercio y de actividad económica. Hasta ahora, los abogados de Airbnb pleitean en Bruselas y ganan. No obstante, recientemente, promovido en buena medida por España, se ha logrado que las plataformas deban ser mucho mas transparentes y colaboradoras en la lucha contra el intrusismo ilegal en el mundo del STR.

Y en el caso de concreto de Croacia, país al que ustedes están asesorando ¿Qué les han propuesto?

El informe que estamos elaborando propone soluciones sensatas de equilibrio, no vemos viable una prohibición total porque el alquiler de corta estancia ha venido para quedarse. Ahora bien, hay instrumentos legales, urbanísticos, impositivos, de registro, de inspección, etc., que permiten influir de una manera legal y eficaz sobre la cantidad de alojamiento que se puede construir y dónde se puede construir.

En primer lugar se trata de frenar la “fiebre” especuladora especialmente de inversores especulativos foráneos. Usando normativa urbanística de planificación, más elaborada, para controlar mejor el crecimiento descontrolado del alquiler de corta estancia. En nuestro documento también proponemos que cuando alguien compre un piso en un bloque de viviendas para hacer un piso turístico, la junta de vecinos tenga que aprobarlo.

En segundo lugar, registro obligatorio e inspección. Se dice que el alquiler de corta estancia de baja calidad ha proliferado porque no ha habido sistemas de inspección eficaces. ¿Cómo financiar los servicios de aplicación de la ley? La respuesta es subiendo los impuestos que hasta ahora pagaba el STR. Y esos inspectores no solo van a comprobar que tengas la licencia, sino que además mirarán el estado de la caldera, la calefacción, la potencia contratada, la alarma antiincendios, los mecanismos de registro de los huéspedes, etc…

En tercer lugar, tecnología. Los robots rastrean las webs de las plataformas y con ello obtienes la lista de alquileres turísticos que se están comercializando “ilegalmente”. Y allá envías los servicios de inspección. Viable, dentro de un mes, gracias al reciente acuerdo con la UE promovido por España.

"En lugar de enfrentarnos frontalmente al fenómeno del alquiler turístico hay que pasar a una fase de consenso porque esto ha venido para quedarse"

En todo caso y para resumir, en lugar de enfrentarnos frontalmente al fenómeno del alquiler turístico hay que pasar a una fase de consenso porque esto ha venido para quedarse. Lo que tenemos que hacer es encontrar un equilibrio razonable, sensato. No debemos renunciar a esta actividad económica que genera mucha renta para numerosas personas.

Pero tiene que convivir con otros negocios de alojamiento y debe estar orientado a mejorar la economía de una familia. No a especular desde la bolsa de Nueva York. Y esto implica controlar mucho más, exigirles más, para garantizar una razonable calidad y procurar que el dinero se quede en el país.

Eulogio Bordas. Fuente: Eurecat.

¿Y a los hoteleros qué les decimos?

Los hoteleros están en otro negocio y la gente que prefiere estar en un alquiler turístico de corta estancia será por alguna razón. No siempre eligen este alojamiento porque sea más barato. Hay personas que quieren tener una cierta independencia y solo necesitan un apartamento bonito y limpio. Nuestra estimación es que cerca de un 60% del STR no es competencia directa de los hoteles. Los hoteleros, no obstante, podrían considerar la posibilidad de entrar en este negocio especialmente como operadores y/o comercializadores. Al final, el STR tiene mucho de común con el negocio típicamente hotelero.

"Los hoteleros deben concentrarse en los clientes que quieren servicios de valor añadido y mejorarlos. En lugar de mantener una lucha enconada contra el alquiler turístico, harían bien en buscar una solución negociada"

Los hoteleros deben concentrarse en los clientes que quieren servicios de valor añadido y mejorarlos. La hotelería mundial en lugar de mantener una lucha enconada contra el alquiler turístico, haría bien en buscar una solución negociada. Deberian procurar evitar que no les ocurra lo que le sucedió al ferrocarril en EEUU, que fue totalmente desbancado por la aviación en lugar de ser el promotor de ésta. Hemos de tratar de que la industria hotelera se interese por este negocio.

Sentémonos y creemos conjuntamente unas reglas del juego que sean sensatas y razonables. La sociedad es esto: conflictos de intereses permanentes. Lo que necesitamos es gente hábil para aproximar posiciones de modo que esos intereses divergentes puedan convivir razonablemente. El progreso es hijo del pacto. No olvidemos esto.

Este es el discurso que nosotros transmitimos a nuestros clientes en Croacia, un país donde ya han sacado una ley de alquiler turístico pero donde falta desarrollar los reglamentos. Nuestro informe ayuda a desarrollar esos reglamentos encaminados a poner fin al descontrol. Y a tratar de mantener el negocio en manos de familias y empresas locales, al tiempo que se frena la explosión descontrolada y se mejora la calidad del producto que en muchos casos ya es bastante buena. Y a intentar que la industria hotelera entre en el negocio. Insisto: esto no se para y lo que hay que hacer es encontrar fórmulas inteligentes de convivencia razonable, buscar equilibrios. O optar por la fórmula Nueva York, que es brillante.

La primera parte de esta entrevista fue publicada aquí:

• Eulogio Bordas advierte sobre las compras masivas de hoteles españoles
  

La tercera parte (luces y sombras sobre la gestión del éxito turístico en España) será publicada mañana viernes.

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