La inversión hotelera en España cerrará 2024 con un volumen de 3.000 M €

El tercer trimestre del año, según ha detallado Víctor López-Peña, ha concluido con 440 millones de euros en 18 transacciones, de las que cuatro han tenido Madrid como escenario -los hoteles Room Mate Alba, Rafael Atocha y el Edificio Zurich- y cinco se han producido en Barcelona -la venta de Casa Lit al Grupo Hotelero Gargallo, por ejemplo (Stoneweg y Bain Capital venden un hotel en Barcelona al Grupo Gargallo)-.

De izq. a dcha, Daniel Caballero y Víctor López-Peña, ambos asociados de Cushman & Wakefield Hospitality, en la presentación del estudio de tendencias y retos de futuro de la inversión hotelera en España. Fuente: Hosteltur.

Y de cara a final de 2024, como ha avanzado, “se mantienen negociaciones de operaciones relevantes como la del Four Seasons Madrid, valorada en 900 millones de euros, pero que no se cerrará antes de concluir el año, como sí ha ocurrido ya con el hotel Miguel Ángel de Madrid, gracias a la alianza de Lopesan y Stoneweg. Otros productos a la venta en conversaciones son el portfolio de Blantyre y el Radisson Blu 1812, además de activos no estratégicos de HIP, Azora y Atom que sacarán al mercado el próximo año”.

Tendencias de mercado

Daniel Caballero, asociado de Cushman & Wakefield Hospitality, ha enumerado las siguientes tendencias de mercado:

• “Las oportunidades que atraen la atención de los inversores son mayoritariamente las operaciones de value-add, en un 92% de los casos, centradas en el segmento de lujo, que considera más atractivo que en prepandemia el 53% de los encuestados
• Los productos que más interés despiertan son los resorts y apartamentos con servicios, aunque los hoteles urbanos han duplicado su atractivo desde antes de la pandemia.
• El 90% de los inversores busca o exige que los activos dispongan de certificados ESG (criterios medioambientales, sociales y de gobernanza)”.

Tendencias en producto

• “Marcas soft internacionales también para el segmento de gama media.
• Redefinición de la clase económica como modelos eficientes basados en tecnología que permiten maximizar ingresos también en el centro de las ciudades, no sólo en las afueras.
• Consolidación de la llegada del super lujo a España, aunque aún queda margen para la entrada de grandes marcas en los dos próximos años, con sinergias con modelos de branded residences.
• Reconversiones de oficinas en Madrid a residencial hotelero con formatos híbridos. Será una tendencia fuerte en 2025 porque merece la pena meter Capex (inversión en activos productivos) para llevar a cabo esa transformación en el centro de las ciudades, ya que el valor se duplica por la competitividad del mercado hotelero, con niveles de renta nunca vistos en España”.

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Tendencias en destinos

Por su parte López-Peña ha animado a los inversores a “ser creativos en conceptualización, en modelos; atreverse a salir de Madrid y Barcelona, a destinos con incrementos de dos dígitos en RevPAR (ingresos por habitación disponible) a septiembre de 2024 con respecto al mismo periodo de 2019, impulsado por la subida exponencial del ADR (tarifa media diaria). Ejemplo de ello son Valencia (+53%), Granada (+39%), Alicante (+33%), Córdoba o Bilbao (ambos con un +19%). Las Socimis francesas están comprando ubicaciones en estas ciudades con una demanda bastante sostenible todo el año”.

“El Gran Delfín Benidorm, de Goya Real Estate, es un modelo mixto con branded residences, ya que el destino a corto plazo perfectamente puede cambiar el perfil de demanda a un cliente con más poder adquisitivo, e incluir ese producto genera un cashflow inicial por la preventa de unidades”, según ha explicado Daniel Caballero. Fuente: Cushman & Wakefield.

En cuanto a destinos vacacionales destacan los casos de:

• “Benidorm, donde sólo un 30% de su planta hotelera está afiliada a una marca, en un destino internacional, ya que el 86% de los pasajeros del aeropuerto de Alicante procede de otros países. Desde luego es una oportunidad para muchas marcas y nos sorprende que no hayan entrado más”.
• “Costa de la Luz, menos explorada turísticamente y por tanto con mucho más margen de crecimiento. Huelva debería beneficiarse de la demanda internacional que llega a Faro; y Cádiz debería promocionarse en el mercado estadounidense como destino vacacional complementario de Sevilla”.

Por todo ello, como han concluido los expertos, “el mercado de inversión hotelera está viviendo un momento muy dulce por la entrada de capital extranjero y marcas internacionales, así como por la pluralidad de productos y destinos. No en vano España es sinónimo de calidad”