Nueva York, ¿ejemplo a seguir en el control del alquiler turístico?
“La mejora de la oferta y el control de los pisos turísticos impulsan la economía sin aumentar el turismo masivo”
Publicada 17/12/24
- El RevPAR de sus hoteles ha crecido más del 20%, mientras la afluencia de turistas se ha redirigido a localidades próximas menos concurridas
- Nueva York ha visto desaparecer de su oferta una parte importante de habitaciones de gama económica, según el estudio de Keytel y Braintrust
- Keytel y Braintrust han constatado cómo los hoteles low cost han sido reconvertidos, en gran número, en alojamiento para refugiados
¿Nueva York como ejemplo a seguir en el control del alquiler turístico? Pues depende de a quién preguntes, porque el pasado mes de septiembre HOSTELTUR noticias de turismo publicó una crónica al respecto coincidiendo con la celebración del primer año con Airbnb capada y se preguntaba qué había cambiado, y el balance no era muy positivo, claro que según Airbnb: “Los precios de hoteles son más elevados que nunca y los residentes se enfrentan a alquileres más altos que nunca”. En cambio, el estudio de Keytel, realizado en colaboración con Braintrust Consulting Services, confirma los mejores resultados para los hoteles neoyorquinos y el desplazamiento de los turistas a localidades próximas con precios más competitivos.
El Observatorio del hotel independiente, realizado por Keytel, en colaboración con Braintrust, ha incidido en que el ADR (tarifa media diaria) de los hoteles de Nueva York ha aumentado un 21,4% en comparación con 2019, mientras que el RevPAR (ingresos por habitación disponible) se ha incrementado un 26% entre 2021 y 2024.
Y es que en los últimos años la Gran Manzana ha experimentado una notable transformación en su panorama alojativo. La reducción de la oferta de menor categoría, que aglutina a los hoteles de gama media y económica, debido al programa de ayuda a inmigrantes aprobado en agosto de 2022, que convirtió unas 16.000 habitaciones de estas categorías en centros de acogida; junto con la eliminación de viviendas de uso turístico -la Ley local de 18 de junio 2023 retiró del mercado cerca de 20.000 unidades de alojamiento-, han impulsado de forma evidente la subida de los precios promedio del sector hotelero en la ciudad.
El estudio demuestra que ambas medidas han redundado en una reducción de las tasas de ocupación, que continúan 2,3 puntos por debajo de los niveles de 2019, a la par que han elevado de forma significativa los precios de la plaza, especialmente en los hoteles independientes.
A pesar de este mayor incremento de los ingresos, el estudio también revela que el impacto de la inflación en los costes ha impedido que los hoteles aumenten sus márgenes
Así, la inflación acumulada en términos interanuales el pasado mes de octubre se situaba en el 2,6%, lo que supone un total acumulado superior al 22% en el periodo 2019-2024. En este sentido, Vijay Dandapani, presidente y CEO de la Asociación Hotelera de Nueva York, ha señalado que “los ajustes provocados por la inflación, sumados a los costes laborales, especialmente para aquellos hoteles que cuentan con representación sindical, están dificultando alcanzar los índices de rentabilidad deseados. Y es que pesar de que el ADR está creciendo mucho, estos dos factores clave hacen que los niveles de GOP (beneficio bruto operativo) continúen bajos”.
¿Es sostenible esta situación de precios altos?
Varios de los factores que han contribuido al alza de los precios medios de los hoteles, y que tienen relación con la reducción de la oferta, podrían cambiar en un futuro muy cercano incidiendo negativamente en las tarifas.
Por un lado, en cuanto a la Ley local 18 de la ciudad de Nueva York que rige los alquileres vacacionales, varios miembros del consejo municipal han presentado un proyecto de ley que ampliaría las posibilidades de los propietarios de viviendas unifamiliares y bifamiliares, permitiéndoles ofrecer alquileres a corto plazo, ya que actualmente tienen prohibido alquilar sus propiedades por menos de 30 días.
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Asimismo, y respecto a la oferta alojativa en categorías económicas, se valora la posibilidad de recuperar para uso hotelero aquellos alojamientos que han sido destinados al programa de inmigrantes. Sin embargo este proceso de reconversión tendría elevados costes y una alta complejidad, por lo que se estima poco factible.
El Observatorio está disponible haciendo clic en el siguiente botón:
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