El sector hotelero español, en el punto de mira de fondos europeos y estadounidenses

Este interés de fondos y compañías de capital riesgo, como explica el socio de Magma Hospitality Consulting, Albert Grau, se debe a que “las condiciones del mercado a nivel del valor de los activos prácticamente se podría decir que ha tocado suelo, con lo cual los activos están en una posición de venta o de valor interesante. Además, tanto en urbano como en vacacional, están viendo que hay un cierto recorrido de recuperación en resultados de operación y por lo tanto a nivel de rentabilidades”.

Por ello, según indica Albert Grau, estos fondos “se están planteando operaciones estructuradas para entrar en España en el sector hotelero siempre de la mano de operadores con un cierto reconocimiento o una cierta experiencia que realmente se pueda contrastar, ya sean nacionales o internacionales”.

En cualquier caso, las nuevas operaciones se están estudiando con mucha más cautela y detalle respecto a la etapa anterior precrisis. Albert Grau considera que la entrada de estos grupos inversores ha sido clave para profesionalizar al máximo todos los procesos de adquisición de activos hoteleros. “Realmente las operaciones que se están realizando se hacen muy pensadas, muy estructuradas, con mucho análisis y con posibilidad evidentemente de sacar valor del activo. Vamos a ver muchas operaciones de este tipo”.

Recuperación económica

No hay duda de que, como destaca Borja Goday, director de Corporate Finance para Real Estate de KPMG en España, “seguimos siendo un país atractivo para el turismo, por lo que un activo hotelero bien mantenido en una correcta ubicación al precio adecuado, debería funcionar generando caja y, por lo tanto, representar una oportunidad de inversión”.

Esas oportunidades se centran en el mercado urbano aunque éste haya sido el más afectado por la crisis, según apunta Miguel Casas, director de CBRE Hotels. “Dado que ha despegado más tarde que el vacacional, el segmento urbano es el que más recorrido tiene y eso es lo más interesante para un fondo de inversión. Con la recuperación de la economía española veremos cómo Madrid y algunos destinos urbanos más secundarios que dependen del cliente nacional se recuperarán a nivel de ocupación y a medio plazo veremos incrementos de tarifas medias”, dice Casas.

Un activo hotelero, en una correcta ubicación y al precio adecuado debería funcionar generando caja y, por tanto, representar una oportunidad de inversión, según Borja Goday, de KPMG.

Del mismo modo Luis Arsuaga, director de Hotels & Hospitality Group de JLL para España, coincide en que los grupos de inversión “siguen prefiriendo y se sienten más cómodos” invirtiendo en hoteles urbanos que en vacacionales, dado que el sector vacacional es un gran desconocido entre los grandes inversores internacionales, en parte por su estacionalidad. “Esto ha cambiado en cierta manera en los últimos tiempos y se empieza a ver grupos de “private equity” y otro tipo de inversores analizando y ejecutando operaciones en este sector, de activos individuales o, en más ocasiones, de portfolios de hoteles”, indica Arsuaga.

Lo que está claro, según remarca Miguel Vázquez, socio de Irea y director del área de Hoteles, es que “los fondos de inversión y de capital riesgo internacionales buscan invertir en ubicaciones ‘líquidas’ a ojos de los inversores, donde las perspectivas de crecimiento a medio plazo sean positivas”. Y esas condiciones se dan en destinos con fuerte componente internacional de demanda, y por lo tanto más diversificada, como Barcelona, Madrid, Málaga, Sevilla, Valencia o San Sebastián, añade Vázquez.

Valoración desigual de los activos

No obstante, según remarca el socio de Irea, el problema sigue siendo “la marcada diferencia entre los precios solicitados por vendedores y los que están dispuestos a pagar los compradores”. Este desencuentro está provocando que “no se produzcan más cierres de transacciones”, aunque “dicho diferencial se está estrechando gradualmente”.

Por su parte, Borja Goday (KPMG) cree que “la relación precio de adquisición del activo/generación de caja ha de ser el elemento relevante a la hora de definir el precio a pagar. Las expectativas de los propietarios deberían estar basadas en lo que esos activos pueden producir realmente. Si esto ocurre, se multiplicará el número de transacciones acordadas”.

En esta misma línea Luis Arsuaga (JLL) vaticina que “sin duda veremos más transacciones este año en Madrid”. Y es que el difícil periodo que ha atravesado la capital puede verse, en opinión de Miguel Vázquez (Irea), como “una oportunidad por parte de los fondos de carácter más oportunista”.

Segmentos de mayor potencial

Luis Arsuaga (JLL) señala que “los grupos de private equity, que están siendo los más activos, analizan todo tipo de operaciones, tanto urbanas como vacacionales, hoteles de lujo, low cost, establecimientos construidos, proyectos hoteleros, deuda, etc. Lo realmente importante para ellos es obtener una rentabilidad alta a su inversión, con objetivos de TIR (Tasa Interna de Retorno) después de financiación del 15%-20%, dependiendo de las características de cada proyecto. Pensamos que hay una buena oportunidad en el sector de hoteles de lujo en Madrid, donde todavía hay hueco para más 5 estrellas con marcas internacionales”.

Y es que, como argumenta Miguel Vázquez (Irea), “el segmento de 5 estrellas Gran Lujo es un sector particularmente atractivo para los grandes fondos, puesto que la liquidez de estos productos de cara a su futura venta se percibe generalmente como muy alta, gracias a que fondos soberanos y grandes patrimonios personales suelen pagar primas por hacerse con la propiedad de hoteles considerados trofeo”.

Fondos de inversión y entidades de capital riesgo

Los expertos consultados no sólo distinguen entre entidades de capital riesgo y fondos de inversión, sino entre los diferentes perfiles de los fondos, ya sean más o menos oportunistas. No en vano, según indica Inmaculada Ranera (Christie + Co), “los fondos son más variados en lo que a tipología de inversión se refiere; mientras que las entidades de capital riesgo están siendo menos activas en estos momentos”.

En palabras de Miguel Casas (CBRE Hotels), las entidades de capital riesgo “normalmente buscan rentabilidades sobre la inversión entre el 15% y el 20%; sin embargo un fondo más conservador buscaría entre un 9% y un 12%”.

También se distinguen por el tipo de producto que buscan. De este modo, según expone Luis Arsuaga (JLL), “los fondos más ‘core’ como Union Investment o Deka, buscan máxima seguridad: contratos de alquiler, larga duración, inquilinos-operadores con buenos rating, buenas ubicaciones, etc. Las entidades de capital riesgo todo lo contrario: les gustan las reformas, los contratos de gestión, el riesgo… con el objetivo de conseguir retornos más altos”.

Los fondos son más variados en tipología de inversión, mientras que las entidades de capital riesgo están siendo menos activas, según Inmaculada Ranera, de Christie Co. Imagen Shutterstock

Por su parte, Miguel Vázquez (Irea) prefiere diferenciar entre “fondos con perfil conservador (fondos Core, Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria)” y “fondos oportunistas (capital riesgo, added value …)”. Los primeros invierten generalmente en activos existentes, susceptibles de generar rentas desde el primer momento. Para ellos la calidad del inquilino/operador es un elemento básico. Pueden plantearse la realización de inversiones en los hoteles, pero sin asumir riesgos.

En cambio, “los fondos oportunistas buscan ‘añadir valor’ a la compra inicial, invirtiendo en reposicionamiento, ampliación, reforma completa del hotel, cambio de operador, operación bajo esquemas de management o incluso franquicia, compra de otros hoteles similares para crear sinergias de operación y favorecer una venta futura de un portafolio…”

Y mientras los fondos de perfil conservador buscan localizaciones prime, los segundos son más flexibles en cuanto a ubicaciones, “siempre que el precio de compra sea una ‘oportunidad’ que les permita generar sus retornos dentro del plazo marcado de su inversión”, indica Miguel Vázquez.

Compra de deuda

Incluso podría identificarse una tercera categoría de fondos inversores, que en la actualidad está registrando una intensa actividad. Se trata de fondos especializados en operaciones de compra de deuda, tanto a bancos españoles como europeos. “Este tipo de operaciones pueden llegar a suponer la oportunidad de adquirir, de forma indirecta y claramente oportunista, la propiedad de hoteles”, explica Miguel Vázquez. Por ello, concluye, “anticipamos que la actividad transaccional en el sector hotelero en los próximos años vendrá de la mano de los fondos oportunistas que están adquiriendo deuda problemática y que en muchos casos acabará en procesos de ejecución judicial o en acuerdos de dación en pago del hotel por la deuda con su actual propietario”.

La directiva de Christie+Co también adelanta que “la compra de activos se reactivará cuando los precios de venta sean algo más racionales en relación con los resultados operativos de los establecimientos. En cualquier caso, en ciudades como Madrid o Barcelona estamos viendo reconversiones de edificios a uso hotelero”. En la capital hay claros ejemplos como la compra del Edificio España por parte del magnate chino Wang Jianlin al Santander por 265 millones de euros, según publicó HOSTELTUR noticias de turismo, el Proyecto Canalejas o el futuro hotel de la Plaza Mayor (Madrid comienza la reforma del futuro hotel de la Plaza Mayor).

El reportaje completo se puede descargar como documento pdf a través del siguiente enlace: El capital riesgo sube su apuesta por el turismo.