Alquiler vacacional: fenómeno al alza fuera de control

El número de turistas extranjeros que escoge una vivienda de alquiler como fórmula de alojamiento ha evolucionado al alza durante el último lustro, coincidiendo con el inicio de la crisis financiera y económica en 2007.

Aquel año, el número de turistas que pernoctó en viviendas regladas ascendió a 4,37 millones de personas (el 7,5% del total de viajeros extranjeros), según muestra la encuesta Frontur del IET.

Ya en 2011 ya se registró un crecimiento del 14,8% mientras que en 2012 el aumento fue del 8,7%. Así, un total de 5,78 millones de turistas extranjeros que viajaron a España el año pasado durmieron en viviendas alquiladas. Es decir, uno de cada 10 viajeros optó por esta fórmula de alojamiento de pago.

Fuente: IET. Click para ampliar imagen.

Son básicamente tres los factores que impulsan esta tendencia. En primer lugar, el precio. Y es que en un entorno de crisis, los turistas extranjeros que viajan a España reducen su presupuesto de viajes y optan por viviendas de alquiler, esperando encontrar precios más económicos que el alojamiento hotelero, sobre todo si viajan en grupo.

En segundo lugar, las tendencias sociales y demográficas. Familias y amigos optarían por viviendas de alquiler porque desean mayor libertad que la proporcionada por un hotel convencional y buscan al mismo tiempo una manera diferente de vivir un destino. A ello se une el aumento de las vacaciones intergeneracionales, donde abuelos, padres e hijos participan en un mismo viaje.

Y en tercer lugar, el auge de las webs “peer to peer” (p2p), de igual a igual, que han facilitado enormemente a los propietarios de viviendas alquilar pisos, casas o sólo habitaciones –con y sin servicios- a otros particulares. Entre estos portales de viajes destacan Airbnb, Homelidays o HomeAway. Ver Airbnb: la web P2P que rompe el modelo hotelero tradicional.

Algunas webs cobran comisiones por cada transacción y otras sólo por inserción publicitaria. La consultora Euromonitor afirma en su reciente informe de tendencias globales 2013 que este tipo de negocio irá a más en los próximos cinco años.

Intrusismo

Durante décadas, las viviendas de alquiler habían convivido sin excesivos problemas con otras fórmulas de alojamiento como hoteles y apartamentos turísticos reglados.

Pero en el último año se han intensificado las voces contra este fenómeno, al que en muchas ocasiones se acusa de no respetar las normativas turísticas o el pago de impuestos. De hecho, el Plan Nacional Integral de Turismo, aprobado en 2012, reconoce que "se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado en el turismo".

Y es que según recoge el citado plan turístico nacional, “el uso de la oferta de alojamiento no reglado podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal que van en contra de la calidad y de la competitividad de los propios destinos turísticos”.

La Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT) va más allá y asegura que las miles de plazas disponibles en viviendas turísticas no controladas por las autoridades “pueden provocar insatisfacción entre los viajeros, afectando a la marca España, además de formar parte de la economía sumergida”.

Y es que según la consultora hotelera CBRE, el Estado español deja de ingresar unos 2.900 millones de euros al año por alquileres vacacionales “alegales”.

Fuera de la LAU

Hasta este año, las viviendas turísticas que se alquilan por temporadas habían tenido el amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, la nueva Ley del Alquiler aprobada el pasado 23 de mayo en el Congreso de los Diputados excluye este tipo de alojamiento.

En síntesis, todo el artículado de la nueva ley gira en torno a la primera vivienda. Los artículos de la antigua LAU donde se regulaba el alquiler de viviendas turísticas preparadas y amuebladas para acoger visitantes durante breves temporadas han quedado eliminados.

Así, la nueva ley remite al artículo 149 de la Constitución, donde se contempla que esta clase de competencias pasen a las Comunidades Autónomas, "que tienen que regular en su normativa sectorial este tipo de viviendas", según explica el senador popular Jorge Ibarrondo, que participó en la tramitación parlamentaria.

No obstante, la nueva ley en su artículo 3 incluye un punto que se presta a cierta ambigüedad, ya que se refiere a otro tipo de locales o elementos constructivos que sí podrían alquilarse para usos turísticos, siempre que no sean primera vivienda y que no se publiciten ni comercialicen por terceras partes.

"Pero el espíritu general es que la nueva ley no quiere regular la vivienda en régimen de alquiler turístico", remarca el senador Jorge Ibarrondo.

Según añade este senador, los propietarios de viviendas de uso turístico "podrán seguir alquilándolas bajo la normativa turística de cada comunidad". Y en cualquier caso, la nueva Ley de Alquiler "ni se mete, ni condena ni quiere buscar infracciones a la vivienda turística de alquiler. Las comunidades dirán en qué condiciones se pueden alquilar viviendas". Ver la vivienda turística queda fuera de la nueva Ley del Alquiler.

Una casa de alquiler con piscina. El auge de las webs “peer to peer” (p2p), de igual a igual, ha facilitado a los propietarios alquilar este tipo de viviendas.

Regulación en las comunidades autónomas

Sin embargo, son muy pocas las Comunidades Autónomas que han regulado o pronto lo harán de manera explícita las viviendas de alquiler de uso turístico.

En noviembre de 2012, Cataluña aprobó el decreto de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de alquiler de uso turístico. Dicha normativa pretende hacer aflorar una importante oferta de alojamiento que hoy por hoy esquiva el pago de la nueva tasa turística catalana, que entró en vigor el pasado 1 de noviembre.

De acuerdo con la nueva normativa catalana aprobada el año pasado, se considera vivienda de uso turístico aquella que se alquila por períodos inferiores a 31 días y de forma reiterada, más de una vez al año. Pero está completamente fuera de normativa el alquiler de habitaciones individuales para uso turístico, es decir, para estancias inferiores a 31 días. Ver Cerco a las webs P2P que alquilan viviendas turísticas ilegales.

Por su parte, la Comunidad de Madrid está ultimando un decreto de Turismo que tratará de solucionar el problema de los apartamentos turísticos ilegales en la capital. Según la Asociación Empresarial Hotelera de Madrid, la oferta no reglada alcanza cerca de 3.000 viviendas.

También Andalucía y la Comunidad Valenciana están reforzado las inspecciones turísticas y modificando su normativa en este ámbito para “acabar con la competencia desleal” y para actuar “contra el intrusismo en apartamentos turísticos”, según afirmaron respectivamente los consejeros de Turismo de ambas comunidades.

Por otra parte, Baleares no cambiará la ley en relación al alquiler turístico. Bajo la Ley de Turismo de Baleares, las propiedades que pueden alquilarse para temporadas turísticas sólo pueden ser viviendas unifamiliares y pareadas. Y según sostiene el gobierno balear, "cualquier piso puede seguir alquilándose al amparo de la LAU, pero no puede ofrecerse ni servicios turísticos, ni la comercialización de dichos alquileres por canales turísticos o portales web turísticos".

"Presión del sector hotelero"

Según advierte David Riba, presidente de la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona, “durante el trámite parlamentario de la nueva Ley del Alquiler ha habido una presión muy fuerte por parte del sector hotelero para sacar adelante esta modificación legislativa. El problema de esta ley es que atenta contra el derecho de los ciudadanos a obtener un rendimiento de sus propiedades y también el de los turistas a elegir el alojamiento turístico que prefieran”.

Según añade Riba, “los hoteleros consideran que los apartamentos turísticos representamos una competencia desleal, cuando en realidad somos nosotros mismos quienes sufrimos directamente las consecuencias negativas de los apartamentos ilegales. Nos restan clientes, competitividad y degradan la calidad del servicio que los apartamentos regularizados nos hemos impuesto”. Ver Los apartamentos turísticos de Barcelona se sienten perseguidos.

Opiniones del sector

Se ha creado por tanto un cierto vacío legal al haber sido eliminada la vivienda de uso turístico de la nueva Ley del Alquiler, ya que muchas Comunidades Autónomas no han aprobado aún su normativa específica para estos casos.

Y al mismo tiempo, arrecian las acusaciones de instrusismo y economía sumergida. La polémica está servida.

En cualquier caso, cuando se habla del auge de las viviendas de alquiler hay muchos intereses en juego: propietarios de viviendas, empresas que gestionan las propiedades, webs comercializadoras, hoteleros, apartamentos turísticos... Y la tendencia se mantiene al alza en 2013.

Según la encuesta Frontur, el número de turistas extranjeros que se alojó en una vivienda de alquiler creció un 18% en el primer semestre del año. En cambio, los viajeros que pernoctaron en hoteles sólo aumentaron un 1,5%.

La versión completa de este reportaje ha sido publicada en la revista HOSTELTUR de septiembre y también puede descargarse como pdf a través del siguiente enlace: Viviendas turísticas de alquiler: la polémica se eriza.