Hoteles en Madrid: suben ocupaciones pero no aumentan los precios

Durante ese año el aumento de plazas fue del 4,7%, sin embargo el precio medio por noche se mantuvo prácticamente igual (un 0,1% más).

Esta avalancha de índices positivos resulta chocante en un entorno marcado por la desaceleración y el efecto negativo de la burbuja inmobiliaria, con especial incidencia en el sector hotelero, tan atractivo en el pasado para los constructores que se convirtieron en hoteleros.

La aparente contradicción entre crisis y crecimiento es explicada por los expertos por el aumento de oferta, especialmente dirigida al cliente de empresa, en las afueras de la ciudad, lo que ha dificultado el aumento de las tarifas.

En este sentido, el director de CBRE Hotels, Miguel Casas, señala que “Madrid lleva actualmente 32 meses consecutivos con crecimientos interanuales en la demanda hotelera, exactamente desde septiembre de 2009. Por lo tanto creo que la demanda sí se ha recuperado en volumen y el problema radica en la tarifa media de los hoteles de la ciudad. Hemos tenido un crecimiento de plazas muy importante, sobre todo en zonas alejadas del centro muy enfocadas al cliente de negocios, que hace que sea difícil que las tarifas medias de la ciudad aumenten pese al crecimiento de la demanda”.

Un aspecto en el que coincide Carlos Díaz, presidente de la Asociación Empresarial Hotelera de Madrid (AEHM), quien asegura que “la fuerte caída del segmento del business travel, en volumen de reservas y en expectativas de poder satisfacer un precio razonable por el alojamiento, ha hecho que el sector se resienta mucho en Madrid ya que el segmento de negocios ha sido siempre nuestro punto fuerte. Estamos trabajando con ocupaciones y precios muy similares a los de hace 10 años, pero con los costes actuales”.

Según estimaciones de la AEHM, el 55% de las pernoctaciones facturadas en Madrid en 2011 correspondió al segmento MICE & business travel, aunque dicho porcentaje llegó a ser del 60% en 2010.

Y en cuanto al aumento de plazas, Díaz indica que “se justifica por la finalización de proyectos anteriores a la crisis que no han podido paralizarse”. Y sobre el aumento del RevPAR, Díaz considera que “la causa está en que los bajísimos resultados de 2010 sólo nos permitían subir o cerrar. Se ha llegado a unos niveles tan bajos en ocupación y RevPAR que sólo cabe mejorarlos aunque, a la vista de lo que nos está ocurriendo en los primeros meses de este año, empezamos a dudar que esto sea posible”.

Por su parte, Miguel Casas coincide con Díaz y señala que el RevPAR medio en Madrid ha aumentado en 2011 “exclusivamente gracias al aumento de la ocupación de los hoteles, ya que la tarifa media ha estado estancada o incluso ha descendido levemente. Y efectivamente la demanda ha crecido más que la oferta, de ahí el aumento de la ocupación y por tanto del RevPAR”.

Burbuja inmobiliaria

Uno de los efectos de la burbuja inmobiliaria ha sido el aumento de la construcción en zonas empresariales periféricas “que contribuyen a la ‘media’ en las estadísticas oficiales y que actualmente, debido a la debilidad del segmento corporativo y de convenciones, tienen que vender a precios muy bajos para atraer demanda y poder cubrir costes. El apalancamiento financiero y/o altos arrendamientos firmados en el pasado en algunos de estos hoteles no ayuda a detener la llamada ‘guerra de precios’ en este tipo de establecimientos”, asegura Casas. “El boom inmobiliario se ha trasladado también a la construcción de hoteles en Madrid, tanto en el centro con la adaptación de edificios antiguos como en el extrarradio, fundamentalmente como complemento de nuevos polígonos industriales”, añade Díaz.

En cuanto a nuevos proyectos de aperturas, el ejecutivo de la consultora CBRE augura un crecimiento de la oferta en Madrid para 2012 de un 2,3% y de un 2,0% en 2013 en término de plazas. Un leve crecimiento acompañado “del cierre de algún establecimiento puntual no rentable”. La mayoría de los hoteles proyectados estarán ubicados dentro de la M-30 y la categoría de los mismos será variada, “predominando los 4 estrellas como viene siendo habitual”.

Por su parte, el presidente de la AEHM indica que “hay proyectos de aperturas en todas las categorías aunque son pocos y se trata de proyectos ralentizados después del 2008”.

En cuanto a las relaciones entre propietarios, operadores y entidades financieras para conseguir crédito para financiar operaciones, todo indica que la financiación es escasa, si bien “se está produciendo algún proceso de refinanciación de grupos importantes que desembocarán en la desinversión de activos y también algún proceso de renegociación de rentas”, asegura Casas.

Por su parte, Díaz es más taxativo al asegurar “los empresarios independientes no consiguen créditos si no es aportando garantías personales muy exigentes. Por otra parte, las cadenas hoteleras prefieren no arrendar más hoteles y se inclinan actualmente por contratos de gestión o franquicia. En consecuencia, la previsión a corto y medio plazo es que, al no haber financiación disponible, el crecimiento actual de la planta hotelera madrileña es, y será, muy escaso”.

Una situación que incide en que en estos momentos haya pocos procesos de venta. Y respecto a los precios, Casas asegura que “existe una brecha importante entre los activos prime y secundarios de la ciudad”.

En cuanto al tejido empresarial madrileño, el presidente de la asociación hotelera apunta dos perfiles: “el empresario individual, independiente, con una sociedad detrás de tipo familiar y el ejecutivo de cadenas hoteleras, fundamentalmente nacionales aunque con una amplia y selecta representación de cadenas hoteleras internacionales. Aproximadamente los empresarios familiares independientes representan el 45% y las cadenas hoteleras, el 55%”.

Un perfil que ha evolucionado en los últimos años “con motivo del boom inmobiliario”, que ha propiciado que el crecimiento lo hayan protagonizado “empresas constructoras e inmobiliarias que son las que han construido la mayoría de los nuevos hoteles madrileños. Posteriormente estas inmobiliarias los han cedido en arrendamiento, en su mayor parte, a cadenas hoteleras, que son las que los gestionan actualmente”.

Este artículo pertenece al tema de portada de la revista HOSTELTUR de mayo, Hoteles urbanos: radiografía de un sector en transformación, que describe la hotelería de ciudad en España, centrándose en seis puntos: Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao, Sevilla y Palma de Mallorca.