Propietarios y operadores de hoteles, obligados al entendimiento

Así se ha puesto de manifiesto en la jornada “Las relaciones entre propietarios y gestores hoteleros en el actual contexto económico” organizada por la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT), Garrigues e Irea. Joan Molas, presidente de la patronal, ha aprovechado la ocasión para anunciar que los hoteleros creen que la subida del IVA restará competitividad al sector, ante la posibilidad apuntada por el ministro de Hacienda y Administraciones Públicas, Cristóbal Montoro de que aumente este impuesto. Además también ha incidido en la preocupación de los hoteleros españoles que temen por el verano ante la poca demanda nacional y la caída de reservas extranjeras, tal y como ya avanzó HOSTELTUR noticias de turismo, con descensos de entre el 4 y el 5% que provocarán así la generación de menos empleo por turismo de cara al verano.

Ante este escenario, Molas ha destacado la importancia de que los gestores tomen conciencia para actuar en consecuencia, pero también que los propietarios flexibilicen al máximo las relaciones, que se desarrollen amortizaciones a más largo plazo y que se erradique el concepto de inversión hotelera inmobiliario de hace unos años.

Diversidad de modelos

En cuanto a los diferentes tipos de operación existentes, se está viendo cómo la industria hotelera española va evolucionando hacia diferentes modelos: arrendamiento con renta fija, con renta variable, gestión, franquicia… Todo dependerá del riesgo que cada uno quiera asumir.

La tendencia será, según ha revelado Miguel Vázquez, socio director de Irea, hacia modelos mixtos o variables, mientras que el arrendamiento fijo está dejando de tener sentido para muchos hoteleros españoles. También la gestión irá a más. Y la franquicia, que ha pasado en dos años a contar con 14.000 habitaciones más bajo este tipo de contrato en España. En este modelo “todo el riesgo está en el franquiciado. El franquiciador se limita a facilitarle su know how, va a obligar al hotel a adaptar su explotación hotelera a esa franquicia y le va a exigir que frente a terceros no la ponga en riesgo”, ha explicado Roberto Delgado, socio de Garrigues.

Arrendamientos

El arrendamiento ha traído muchos problemas a los empresarios. Algunas de las principales problemáticas han sido apuntadas por David Vich Comas, asociado de Garrigues. Respecto a los plazos contractuales, ha señalado que se ha pasado de una preocupación por introducir cláusulas de prórroga en los contratos a poner cláusulas de ventanas de salida, dándose la posibilidad de cuantificar desde un principio la solución económica a una salida anticipada.

No obstante, lo más recomendable según los expertos, es continuar con la operación. Para Miguel Vázquez la ruptura de los acuerdos de arrendamiento no es aconsejable, ya que la gestión de la transición puede causar múltiples problemas. “Cualquier acuerdo es mejor que un no acuerdo”, ha manifestado.

De lo que no cabe duda es que propietario y operador deben caminar en el mismo sentido, teniendo siempre en mente que lo mejor para ambos es que el hotel se llene y genere ingresos. Pero para ello es necesario plantearse todo tipo de asuntos y renegociar. Lorenzo Clemente, socio de Garrigues, ha apuntado que frases como “esto no se ha hecho nunca o esto siempre se ha hecho así” pierden hoy todo sentido.

En este sentido se ha posicionado, Juan Ignacio Pardo, abogado interno de Meliá Hotels International, incluyendo en el proceso la figura del financiador: “Todos los participantes tendríamos que ser capaces de cuestionarlos todo en estos momentos y traer a la mesa no solo al propietario y al operador, sino al financiero que está detrás. Ninguno de los tres tiene interés en que un negocio se hunda”.

Profesionalidad e implicación de la propiedad

Parece que queda claro que hay que restablecer las relaciones “La implicación de la propiedad en el proyecto hotelero es fundamental”, ha señalado Juan Ignacio Pardo. Aunque ha aclarado que no estaba describiendo la posición institucional de la compañía en su discurso, sí ha revelado que para Meliá la gestión ha sido la figura ideal a la hora de conocer nuevos mercados. Un modelo de gestión que, a su juicio, requiere de una potencia de comercialización, de sistemas, de capacidad de organizar procesos internos, de una buena cartera de personal, de potencia en sistemas de auditoría y calidad y de servicios de satisfacción al cliente.

La gestión hotelera también se ha posicionado en el mercado español como una opción sólida en proyectos de refinanciación a propietarios, ya que muchas entidades financieras prefieren que haya un operador tras el activo inmobiliario, según ha explicado Pardo.

Por su parte, Ramón Estalella, secretario general de la CEHAT, ha destacado la importancia de la profesionalidad no sólo del operador, sino también de la propiedad, en cualquier tipo de relación, además de la necesidad de enseñar a las entidades financieras a negociar ante el cambiante entorno actual.

El valor catastral y los impuestos

En el transcurso de la jornada María Ángeles Pérez de Ayala y José Manuel Cardona, socios de Garrigues, han destacado aspectos relevantes en cuanto a la fiscalidad en la adquisición y la tenencia de inmuebles hoteleros. En el caso de la valoración catastral, que tiene efectos en la cuenta de resultado, Pérez de Ayala ha señalado la importancia de que se revisen estas valoraciones para que sean acordes al valor del mercado y ha recordado la posibilidad de impugnar dichas valoraciones en caso de que el propietario no esté conforme con lo establecido. Cardona ha hablado sobre los diferentes impuestos que pueden incidir en la compra-venta de un inmueble hotelero, ya que a veces pueden depender del IVA, pero otras, por ejemplo, de los impuestos de transmisiones patrimoniales. “Es necesario analizar previamente cada caso”, ha señalado.

Con estas jornadas se ha tratado en resumen de describir una relación en la que propietario y operador deben recorrer el mismo camino, tratando de ofrecer alternativas e ideas en tiempos difíciles, así como generar corrientes de opinión y animar al sector hotelero, que es de vital importancia para el turismo y para España.