La inversión hotelera en España creció un 37% en 2014 hasta los 1.081 M €

El mayor crecimiento se ha producido en operaciones de hoteles en funcionamiento, que han alcanzado los 838 millones de euros frente a los 465 millones de 2013 (+80%); mientras que la inversión en edificios para reconversión a uso hotelero se ha mantenido en niveles altos, si bien ha tenido una incidencia menor que el pasado año (243 millones en 2014 vs. 326 millones en 2013).

Además destaca la irrupción con fuerza en 2014 de las transacciones de carteras de deuda hipotecaria con garantía de activos hoteleros. Durante el pasado ejercicio se han vendido en diversos procesos de subasta tres carteras de préstamos por importe de 1.003 millones de euros.

La buena perspectiva de evolución de la demanda, unida a la contención de la oferta por la escasez de nuevos desarrollos durante los años de crisis, tendrán un impacto positivo en los principales indicadores hoteleros como la ocupación y precio medio en 2015, lo que desde Irea estiman que afectará positivamente al mercado de inversión hotelera.

Inversión en activos en funcionamiento

El alto apetito inversor en el sector hotelero ha supuesto que se multipliquen el número de transacciones de hoteles en 2014 hasta alcanzar los 50 establecimientos que sumaban 8.861 habitaciones.

El precio medio por habitación se ha situado en 95.515 euros, frente a los 98.204 euros de 2013, debido a que se ha materializado un mayor número de transacciones de activos de menor categoría y en ubicaciones secundarias, frente al patrón habitual de los últimos años en los que los llamados “activos refugio”, localizados en ubicaciones preferentes, concentraban el grueso de la inversión.

La evolución de la demanda y la contención de la oferta tendrán un impacto positivo en ocupación y precio medio en 2015, lo que afectará positivamente a la inversión hotelera.

El segmento vacacional domina la inversión, tanto en número de operaciones (27) como en volumen, 491 millones de euros (59%), lo que demuestra de que la inversión hotelera en España vuelve a su dinámica habitual frente a la tendencia invertida que se produjo durante los años de crisis, en los que los inversores hoteleros concentraban sus compras en el segmento urbano, considerado como destino refugio de la inversión.

Otra de las novedades de la inversión en 2014 es la mayor diversidad geográfica de las operaciones con respecto a años anteriores, aunque Barcelona (18%), y sobre todo Madrid (20%), que regresa con fuerza con ocho operaciones tras no protagonizar ninguna en 2013, Costa del Sol (6,5%), Baleares (22,3%) y Canarias (16,3%) siguen concentrando el grueso de la actividad transaccional.

La diversa tipología y origen de compradores ha sido otra de las novedades del mercado de inversión hotelera durante el pasado año, con la aparición de nuevos actores como fondos de inversión con enfoque hacia el sector inmobiliario y hotelero, y las SOCIMIS (principalmente Hispania que adquirió cuatro hoteles en 2014, anunció que invertirá 425 millones de euros en la compra de 16 hoteles, según publicó HOSTELTUR noticias de turismo, y acaba de adquirir el Hesperia Ramblas y el Vincci Málaga por 27,9 millones), que han tenido un papel muy relevante por el número de operaciones, volumen invertido, ubicaciones y categoría de los establecimientos.

Inversores asiáticos como el grupo chino Jiangsu GPRO, el fondo inversor Platinum Estates (basado en Hong Kong) o Frasers Hospitality de Singapur han realizado sus primeras operaciones en España, mientras que los fondos soberanos de Oriente Medio se han hecho con los hoteles Renaissance de Barcelona (Marriott vende el hotel Renaissance Barcelona al ejército de Qatar por 78 M €) e InterContinental de Madrid (Qatar compra el Hotel InterContinental de Madrid por 70 M €).

Los grupos hoteleros nacionales han concentrado una gran parte del volumen de compra, concretamente 244 millones en 13 transacciones; mientras que los principales vendedores han sido las cadenas, que han centralizado casi la mitad del volumen desinvertido.

Inversión en inmuebles para reconversión a uso hotelero

Las 10 operaciones se llevaron a cabo en Madrid y Barcelona. Aunque la Ciudad Condal lidera el mercado por número de operaciones y volumen de inversión con ocho transacciones y 182 millones de euros, las que han tenido lugar en la capital han sido de mayor envergadura por el tamaño medio de los proyectos.

El 58% del volumen invertido se ha destinado a desarrollar productos de 5 estrellas y 5 estrellas Gran Lujo, como ya ocurrió el año anterior, pero en 2014 los inversores internacionales han sido los claros protagonistas al concentrar el 66% de la inversión lo que, según destaca Vázquez, “denota una cierta ‘validación externa’ de la idea de recuperación a medio plazo del mercado hotelero”. (Ver: 'Ventajas de la reconversión de edificios en hoteles').

Operaciones de compra-venta de carteras de deuda

Este tipo de operaciones han aparecido con fuerza en 2014. Las tres más relevantes han sido las denominadas ‘Octopus’, ‘Amazona’ (Starwood Capital y Sankaty se hacen con los créditos de Bankia de 27 hoteles) y ‘Meridian’, que conjuntamente han alcanzado la cifra de 1.003 millones de euros de deuda asociada a 93 activos hoteleros. Las tres despertaron un alto interés de fondos de inversión oportunistas. Lonestar, el consorcio formado por Starwood Capital y Sankaty y Cerberus Capital Management fueron respectivamente sus compradores.

Los vendedores de las tres carteras de préstamos han sido de diversa tipología: una entidad financiera internacional en el caso de Commerzbank en Octopus; una entidad financiera nacional (Bankia) para la operación de Amazona y Sareb para el caso de Meridian.

Pero las tres tenían en común las características del producto: hotel urbano (63% del volumen de deuda), de 4 estrellas (59%), situado en Madrid (30%) o Barcelona (29%), y la mayoría de la deuda vendida (64%), garantizada por hoteles operados por cadenas.