Las operaciones de compraventa de hoteles han caído un 26% en lo que va de año

Este primer semestre las Comunidades autónomas que más operaciones registraron fueron Baleares (7) y Andalucía (6), y las operaciones más relevantes tuvieron lugar en Madrid (palacios de Alonso Martínez y Luchana).

Lo que más se ha generado en este primer semestre, debido a la recesión y la dificultad de financiación ha sido una oleada de renegociaciones de arrendamientos, que a veces acaban en cambio de gestor. Bien por finalización de contratos, o bien por revisión de otros que datan de antes de 2008.

Hasta junio se han realizado 73 cambios de gestor, lo que supone un aumento del 28% respecto al mismo semestre de 2011. De esos 73 cambios, el 37% eran alquileres, el 22% eran contratos de gestión, el 9,6% franquicias, el 11% cierres y el 19% abandono de los gestores (siendo asumida la gestión por la propiedad).

Según el Barómetro Hotelero 2012 realizado por CBRE, el 71% de los inversores especializados en inversión hotelera ha señalado que “podrían” adquirir hoteles el próximo año si se dan circunstancias favorables.

Los hoteleros prefieren contratos variables

El mencionado barómetro ha sido realizado a partir de una encuesta a 100 empresas, de las que 50 son cadenas hoteleras, 30 son inversores y 20 son entidades financieras. Además de sus intenciones de compra, los inversores señalas que, en su relación con los gestores hoteleros, prefieren un tipo de contrato de explotación de parámetros fijos (61% de los encuestados), frente al 39% que lo prefiere variable.

Justamente al contrario que las cadenas hoteleras, que prefieren el modelo de contrato variable en un 81% de las respuestas. Y dentro del contrato variable de explotación, los hoteleros apuntan al contrato de gestión en un 55% de los casos, frente al alquiler variable (29%) y la franquicia (16%). Modelo este último más habitual en el mundo anglosajón y que se va abriendo paso en el mercado español “debido a que se adapta mejor a la falta de financiación por sus menores costes”, indica el director nacional de CBRE Hotels, Jorge Ruiz.

Los hoteleros tienden a dejar el ladrillo

Otra de las conclusiones que apunta el barómetro es que crece la tendencia de los empresarios hoteleros en centrarse en la gestión e ir dando de lado la compra e activos inmobiliarios. De hecho, en la encuesta el 58% de los hoteleros señalan que no tienen intención de realizar compras el próximo año.

Si bien, el 42% que sí manifiesta intención de comprar está protagonizado por las cadenas hoteleras medianas, con redes de entre 30 y 40 establecimientos. Por el contrario, las grandes cadenas no tienen intención de comprar en España debido a que están más centradas en expandirse a nivel internacional.

En cualquier caso, las cadenas interesadas en comprar apuestan por los hoteles urbanos (Madrid, y especialmente Barcelona) en un 47% de los casos, frente a los vacacionales que ha obtenido un 0% de respuesta.

Falta de financiación

Respecto a las entidades financieras, a la pregunta de qué nivel de financiación otorgarían en una operación de compra-venta hotelera, el 46% respondieron que aportarían entre el 50% y 60% del total, mientras que 31% pondría menos del 50%, y sólo el 8% financiaría más del 80%.

En este sentido, cabe recordar lo apuntado en es diario sobre el freno que supone para la compraventa de hoteles en España las limitaciones financieras y el desajuste de precios.