España lideró en 2004 el ranking europeo de transacciones hoteleras, con más de 1.100 millones de inversión

El mercado español lideró durante 2004, por segundo ejercicio consecutivo, el ranking europeo de transacciones hoteleras -por encima de los mercados británico, alemán y francés-, con operaciones que supusieron una inversión superior a los 1.100 millones de euros, y que representan un crecimiento del 11% respecto al año 2003, en que se invirtieron 986 millones. Estos datos se desprenden del Estudio de Transacciones Hoteleras 2004, que analiza las operaciones con un importe superior a los siete millones de euros, y está elaborado por la consultora inmobiliaria internacional Christie+Co, especializada en intermediación y consultoría en el sector hotelero, que ayer fueron presentados en Madrid por Inmaculada Ranera, directora de la compañía para España y Portugal, y Hylko Versteeg, responsable de la nueva oficina en la capital. Para la realización de este estudio, la consultora ha recabado información sobre transacciones hoteleras a través de sus oficinas de Barcelona, Berlín, Frankfurt, Londres y París. Según este informe, el 55% de las transacciones fueron llevadas a cabo por hoteleros, mientras que el 45% restante correspondió a inversores ajenos al sector que no son operadores directos. El informe concluye que, en comparación con otros activos, las propiedades hoteleras recuperaron en 2004 su atractivo como activo prioritario para los inversores. "Los promotores actúan como inversores que ven que los activos hoteleros les dan un margen atractivo para el retorno de las inversiones", aseguró Inmaculada Ranera, quien añadió que en 2004 el desarrollo del mercado hotelero quedó "absolutamente mediatizado por el componente inmobiliario, incluso por encima del propio componente hotelero. Los hoteleros basaron la mayoría de sus decisiones estratégicas de venta o compra en base al valor inmobiliario del activo, y grandes cadenas como Sol Meliá o Barceló continuaron con políticas de gestión de activos destinadas a generar una mayor rentabilidad, deshaciéndose de activos que no encajan en su política de expansión, y rotación de su cartera inmobiliaria, que sigue siendo amplia". MÁS TRANSACCIONES EN EL SEGMENTO VACACIONAL El 69,2% de las transacciones llevadas a cabo se desarrollaron en el segmento hotelero vacacional, según Christie+Co, debido al "contexto crítico" del modelo de sol y playa, "como consecuencia del exceso de oferta existente en algunas zonas turísticas, el alto poder negociador de los turoperadores, y la creciente competencia de los nuevos destinos turísticos como Marruecos, Túnez, Croacia o el Caribe". De ahí que la consultora advirtiera de que la planta hotelera vacacional española "necesita una renovación profunda, para competir en condiciones con los nuevos hoteles existentes en esos destinos emergentes". El 30,8% de las operaciones restantes tuvieron lugar en el segmento urbano. ANDALUCÍA, BALEARES Y CANARIAS ENCABEZAN EL RANKING El 75% del total de transacciones realizadas en España durante 2004 corresponden a Andalucía, Baleares y Canarias. En Andalucía se vendieron principalmente hoteles de cuatro estrellas, aunque también de tres y cinco, con un precio de entre 50.000 y 200.000 euros por habitación. En Baleares los hoteles objeto de transacciones fueron principalmente de tres y cuatro estrellas, con precios de entre 30.000 y 190.000 euros por habitación, mientras que en Canarias fueron hoteles de cuatro y cinco estrellas, con precios de entre 50.000 y 220.000 euros por habitación. En lo que respecta a Madrid y Barcelona, según Christie+Co "hubo pocas operaciones y tan especiales que es difícil precisar a qué precios se vendieron". Así, en la capital de España sólo hubo una operación en 2004, la del Hotel Mindanao, con un precio de 374.000 euros por habitación, "alto desde el punto de vista hotelero, pero importante desde una perspectiva inmobiliaria, por su reconversión en un área residencial". Por su parte, en la Ciudad Condal se contabilizaron las operaciones de los hoteles Hilton, Arts -cuyo precio de venta total alcanzó 1.934.000 euros- y España, a 155.000 euros por habitación. Las previsiones de la consultora para este 2005 apuntan a un crecimiento similar, en torno al 10%, en el número de transacciones inmobiliarias, "que en muchos casos dependerán de factores externos, por ejemplo en el caso de Madrid si consigue los Juegos Olímpicos, en cuyo caso o no se querrá vender o se pretenderá hacerlo a unos precios muy altos", apuntó Hylko Versteeg. Christie+Co señala que la región de Murcia aumentará su peso relativo en este mercado durante los próximos cinco años, "sobre todo en temas de desarrollo ligados al golf", y que Valencia también se consolidará "como una plaza importante". El incremento de la tendencia de los hoteleros a deshacerse de activos inmobiliarios para centrar su negocio en la gestión de establecimientos, la existencia de propiedades infrautilizadas, debido a una mala comercialización y a la sobreoferta en algunas zonas, y la formalización de nuevos acuerdos globales entre promotores-constructores y hoteleros, que permitirá una mayor velocidad de expansión para las cadenas hoteleras, son otras de las tendencias apuntadas por Christie+Co para los próximos años. (Laura Puebla/HOSTELTUR) (hoteles@hosteltur.com).