¿Quién paga la financiación de especulativas inversiones hoteleras? Segunda parte

Cuando el pasado día 17/02/2014 publicaba el post ¿Quién paga la financiación de especulativas inversiones hoteleras?, inspirado en un artículo de Gabriel Trindade en “02B” no podía pensar que en menos de una semana, aparecería en el mismo medio otro artículo, en este caso escrito por Gonzalo Baratech, sobre una situación aún más llamativa sobre las locuras que se han hecho en este país, en cuanto a especulativas inversiones hoteleras se refiere.

Si en el caso del artículo anterior, nos llamaba la atención la carga financiera representada por una hipoteca de 70 millones de Euros en un hotel de cuatro estrellas y 423 habitaciones, ubicado en la capital de España, como consecuencia de la precaria situación en la que se encontraba el mismo, que podemos pensar en el caso de un establecimiento ubicado enBarcelona, en categoría de lujo con tan solo 98 habitaciones, cuya carga financiera está representada por dos hipotecas que suman la cantidad de 95 millones de euros, según aparece en el artículo de Gonzalo Baratech.

Asumiendo unas condiciones para los créditos hipotecarios, que fuesen similares a las que calculábamos en el caso anterior, con unos intereses del 4%, y que en este caso tiene ya pactada la carencia para las amortizaciones hasta el año 2016, nos encontraríamos con el siguiente cargo fijo por habitación, derivado de la carga financiera: 95 millones de euros al 4%, nos generaría 3.800.000 euros al año, que genera un coste fijo de 10.410,96 € diarios, que utilizando la misma fórmula del caso anterior, nos permite ver que el pago de los intereses va a representar en 2014 y 2015:

• Al 100% de ocupación 98 habitaciones, gasto fijo de 106,23 € habitación día.
• Al 90% de ocupación 88,2 habitaciones día, gasto fijo de 118,04 € habitación día.
• Al 80% de ocupación 78,4 habitaciones día, gasto fijo de 132,79 € habitación día.
• Al 70% de ocupación 68,6 habitaciones día, gasto fijo de 151,76 € habitación día.
• Al 60% de ocupación 58,8 habitaciones día, gasto fijo de 177,06 € habitación día.
• Al 50% de ocupación 49,0 habitaciones día, gasto fijo de 212,47 € habitación día.

En este caso, en el artículo de referencia nos dicen que este hotel ha mantenido un índice de ocupación del orden del 80% en 2013, aunque rehúsan facilitar el dato del resultado final.

Como en el caso anterior, elijan el porcentaje de ocupación que quieran, para empezar con el primer coste fijo, derivado de su carga financiera y añádanle en este caso los 9 millones de euros que debe amortizar en 2016, los 12 millones del 2017 y los 11 millones de 2018, y se va a encontrar con la necesidad de hacer frente:

En 2016 a los 3.800.000 € de intereses se han de sumar los 9.000.000 €, que totalizan 12.800.000 € de intereses y amortización que representarán 35.068,49 € día, que representarán:

• Al 100% de ocupación 98 habitaciones, coste fijo de 357,84 € habitación día.
• Al 90% de ocupación 88,2 habitaciones día, coste fijo de 397,60 € habitación día.
• Al 80% de ocupación 78,4 habitaciones día, coste fijo de 447,30 € habitación día.
• Al 70% de ocupación 68,6 habitaciones día, coste fijo de 511,20 € habitación día.
• Al 60% de ocupación 58,8 habitaciones día, coste fijo de 596,40 € habitación día.
• Al 50% de ocupación 49,0 habitaciones día, coste fijo de 715,68 € habitación día.

En 2017 los intereses se reducen a 86 millones de las hipotecas, que al mismo interés generaría un coste de 3.440.000 € año o 9.424,66 € y 32.876,71 € de amortización que totalizan 42.301,37 € día, representando:

• Al 100% de ocupación 98 habitaciones, coste fijo de 431,65 € habitación día.
• Al 90% de ocupación 88,2 habitaciones día, coste fijo de 479,61 € habitación día.
• Al 80% de ocupación 78,4 habitaciones día, coste fijo de 539,56 € habitación día.
• Al 70% de ocupación 68,6 habitaciones día, coste fijo de 616,64 € habitación día.
• Al 60% de ocupación 58,8 habitaciones día, coste fijo de 719,41 € habitación día.
• Al 50% de ocupación 49,0 habitaciones día, coste fijo de 863,29 € habitación día.

En 2018 los intereses se reducen a 74 millones de las hipotecas, que al mismo interés generaría un coste de 2.960.000 € año o 8.109,59 € y 30.136,99 € de amortización que totalizan 38.246,58 € día, representando:

• Al 100% de ocupación 98 habitaciones, coste fijo de 390,27 € habitación día.
• Al 90% de ocupación 88,2 habitaciones día, coste fijo de 433,63 € habitación día.
• Al 80% de ocupación 78,4 habitaciones día, coste fijo de 487,84 € habitación día.
• Al 70% de ocupación 68,6 habitaciones día, coste fijo de 557,53 € habitación día.
• Al 60% de ocupación 58,8 habitaciones día, coste fijo de 650,45 € habitación día.
• Al 50% de ocupación 49,0 habitaciones día, coste fijo de 780,54 € habitación día.

La situación que puede deducirse de las tablas anteriores correspondientes a los años 2014 a 2018, no parece muy adecuada para muchas alegrías desde la perspectiva de las posibilidades que cabe esperar de la gestión pura y dura, por lo que parte de los 32 millones de euros que han de amortizarse de 2016 al 2018, deberán ser aportados por la propiedad trasvasados desde su patrimonio o sus otros negocios.

En el post Yo también quiero aprender a hacer milagros, publicado el 31 de agosto de 2009, cuyo contenido data de un análisis que realice por primera vez a finales de 1992, y fue publicado en el periódico IH en febrero de 1993, trataba esta temática, sin que parezca que transcurridos más de veinte años, se haya aprendido mucho de las lecciones que nos han ido deparando las constantes crisis que nos ha tocado vivir, y que han sido buena disculpa para tapar una vez tras otra nuestros errores, sin que hayamos conseguido aprender de los mismos.

Respeto el derecho de todo aquel que teniendo dinero, tiene el capricho de arruinarse, por medio de un apalancamiento que posiblemente no hubiese necesitado, con un adecuado estudio de viabilidad, o si no hubiese invertido cifras muy por encima de lo que esa inversión iba a poder rentabilizar; lo que no podré respetar nunca, es que en ese Camino del precipicio, por el que algunos se empeñan en transitar, al final, sean los trabajadores los más perjudicados, ya que al final, en la mayoría de casos, el empresario siempre recupera parte de lo invertido, si no obtiene algún beneficio, transcurrido el tiempo, como consecuencia de la revalorización de sus activos, pero el trabajador ha perdido parte de su vida al servicio de una empresa sin futuro, con el problema de que la vida activa del trabajador, cada año que pasa tiene menor valor, especialmente cuando muchas empresas les consideran amortizados y sin valor residual cuando han cumplido los 45 años.

Autor: Miguel Angel Campo Seoanre