Valorar un hotel, puede ser tan fácil o difícil, como cada uno quiera hacerlo

Valorar un hotel, puede ser tan fácil o difícil, como cada uno quiera hacerlo

Aunque para arruinarse un comprador, solo tiene que hacer caso a las valoraciones que hagan las empresas inmobiliarias que aparecen como intermediarias en muchas operaciones de compra venta, considerando un valor inmobiliario que para nada se corresponde con la rentabilidad que pueda esperarse de ese establecimiento, o a las que acuden los administradores de un establecimiento que va a ser sacado a subasta, dentro de un procedimiento concursal, en el caso de los propietarios de la propiedad que sale a subasta.

La lectura del post publicado en el Blog de Fernando Soto “Gestión Hotelera Actual” el 17/06/2014 bajo el título ¿Quieres saber hallar el Precio de Compra de un hotel?..., me ha parecido tan válido, que quizá pudiera ayudar a más de uno a valorar adecuadamente lo que se puede pagar en realidad por un determinado establecimiento, y dejen de hacerse las locuras que han llevado a tantas empresas al concurso de acreedores, cuando no a la quiebra.

De forma inmediata, me ha llevado a publicar en su blog, el siguiente comentario:

“Me gustaría felicitar a Fernando por tan excelente y sencilla fórmula para hallar el valor aproximado de un hotel, dado que permite valorar hoteles de cualquier categoría, ubicación y antigüedad, dado que son los factores que condicionan el precio al que pueda vender sus habitaciones.

La valoración resultante en el ejemplo que se utiliza, encaja bastante bien, en el método de valoración que he utilizado durante muchos años, y en el que utilizo el potencial de ventas, teniendo en cuenta las ventas reales del establecimiento y el potencial del mismo, utilizando los ratios que puedan corresponder a las estrategias de gestión que puedan ponerse en marcha, donde el ratio principal para valorar el hotel, es que este pueda vender a partir de su segundo ejercicio económico, como mínimo, el 40% del valor dado al establecimiento.

En el ejemplo que nos pone Fernando el 40% de 45 millones, nos pide unas ventas de 18 millones de euros, que divididas por 365 días y 450 habitaciones, significaría tener que ingresar una media de 109,58 euros por habitación y día, lo que con una media de ocupación del 55% como mínimo y del 75% como máximo, haría necesario un ingreso por habitación de:

·199,24 euros habitación día al 55% de ocupación, 99,24% de ingresos por otros servicios

·182,63 euros habitación día al 60% de ocupación, 82,63% de ingresos por otros servicios

·168,58 euros habitación día al 65% de ocupación, 68,58% de ingresos por otros servicios

·156,54 euros habitación día al 70% de ocupación, 56,54% de ingresos por otros servicios

Porcentajes de venta por otros servicios que obtenerlo o no, dependerá de los que el establecimiento tenga disponibles y de la atención que se preste a los mismos, condicionando el valor final que de acuerdo con las estrategias que pueda utilizar una determinada empresa, pueda darse por parte de la misma al establecimiento.

Fernando, enhorabuena por este post.”

Pocas veces he visto una fórmula que mas pueda acercarse a la valoración de un establecimiento hotelero tan distante de las que se han realizado a lo largo de los últimos veinte años, inmersos en una burbuja inmobiliaria, que a tantas grandes empresas e inversores ha llevado a la ruina, por dar valores que nada tienen que ver con las posibilidades de rentabilidad del bien que se compra.

En los cinco post de la serie “Para algunos empresarios es más fácil arruinarse que admitir que se equivocan”, aparecen algunos ejemplos de lo que se trata de transmitir tanto en el de Fernando como en éste mismo, ya que si el inversor no es capaz de calcular el ROI que deba obtenerse de las inversiones que realiza, es muy fácil que las consecuencias sean nefastas para él, aunque las consecuencias más graves las terminen pagando docenas, cuando no cientos o miles de trabajadores, que han dejado sus vidas al servicio de empresas que eran rentables, y han ido pasando de mano en mano como la falsa moneda, hasta que las locuras derivadas de la equivocada creencia del crecimiento continuo de la economía, les ha hecho despertar del ensueño en el que se habían adormecido.

El problema es que las cosas valen lo que rentan en un determinado número de años, y no lo que se pueda desprender de los valores especulativos dados por quienes sueñan con la existencia de un mundo irreal, en el que unos pocos se hacen ricos a costa de la ruina de una gran parte de la sociedad, en la que los especuladores desarrollan su actividad.

Para complementar este post, puede ser interesante la lectura de:

¿Quién paga la financiación de especulativas inversiones hoteleras?

¿Quién paga la financiación de especulativas inversiones hoteleras? Segunda parte

en los que se profundiza en este aspecto de la realidad en la que se han desarrollado las valoraciones de activos hoteleros, en muchos casos haciendo imposible la rentabilidad de los mismos, para los inversores que se creen las cuentas de la lechera que les hacen las empresas gestoras, en cuyas manos ponen sus inversiones, en base a honorarios basados en porcentajes sobre ventas, en lugar de condicionarlos a los beneficios, sin darse cuenta de que un porcentaje sobre beneficios, por alto que pueda ser, siempre les dejará un beneficio por bajo que éste sea, sin embargo un porcentaje sobre ventas por bajo que éste sea, puede ser un magnífico negocio para el gestor, y llevar a la ruina al inversor que pone en sus manos la gestión de sus activos.

Autor: Miguel Angel Campo Seoane