Un hotel de lujo en la Torre Agbar, ¿un nuevo fiasco para sus inversores?

Un hotel de lujo en la Torre Agbar, ¿Podrá ser un nuevo fiasco para sus inversores?

Cuando el 16/11/2013 leía la noticia de la conversión de la Torre Agbaren hotel de lujo, y vi los datos de inversión que se barajaban en el artículo publicado02B con el título “La torre Agbar se transformará en un hotel de lujo”, me recordó el artículo que me publicaron en febrero de 1993 en el periódico IH, y que posteriormente he publicado en Hosteltur el 31 de agosto de 2009 con el título “Yo también quiero aprender a hacer milagros”.

Torre Agbar 250 millones 150 con fondos propios y 100 con un crédito sindicado

Cuantas habitaciones y de que servicios podrá disponer este establecimiento

Superficie construida total 50.693 metros cuadrados, 31 plantas diáfanas, 3 plantas técnicas, sobre la superficie, la superficie total ¿construida? es de 39.000 m2 (30.000 m2 sobre rasante), la altura libre de cada planta es de 2,60 m, y la altura del edificio 142 m.

Superficies 30.000 m2 oficinas, 3.210 m2 instalaciones técnicas, 8.132 m2 servicios incluyendo un auditorio, 9.132 m2 aparcamiento, superficies que:

Con repercusión de 100 m2 habitación, tendría 507 habitaciones

Con repercusión de 125 m2 habitación, tendría 406 habitaciones

Con repercusión de 150 m2 habitación, tendría 338 habitaciones

De esos datos podemos concluir que el hotel de lujo en que se pretende transformar el edificio, tendrá 417 habitaciones, según la noticia aparecida en el Periódico BARCELONA el 15/01/2014, serán por lo que cualquier dato a continuación lo haremos pensando en un hotel de esas dimensiones, pese a la poca fiabilidad de las noticias de prensa sea ésta de información general o prensa especializada, como demuestra la noticia aparecida el 16/11/2013 en las secciones de economía de el Periódico BARCELONA, EL PAIS y EL MUNDO que señalan a la compañía hotelera Hyatt como compradora de la Torre Agbar, confundiendo propiedad y empresa gestora, pese a que ya en la misma fecha en 02B se identificaba como comprador a Emin Capital como se señala en el primer párrafo de este artículo y se confirma e n el que aparece a continuación, confirmándome la idea de hacer cálculos sobre la base de un hotel de 417 habitaciones leyendo el artículo de fecha 14/01/2014 titulado “Emin Capital logra el dinero para adquirir la torre Agbar”, en el que se habla de dificultades para la financiación del proyecto, y se confirma que la operación permitirá la transformación del actual edificio de oficinas en un establecimiento hotelero con más de 400 habitaciones, aunque pueda ser difícil calcular el montante total de la inversión a realizar.

En los artículos “Las características de un hotel, condicionan su estrategia y resultados” publicado el 21 de junio de 2011, “Alternativas a la explotación hotelera en propiedad” publicado el 24 de junio de 2011, “Como garantizar la rentabilidad de una empresa turística. DOCE” publicada el 3 de agosto de 2012, último post de una serie de 12 y que complementan otra serie de 4 a cuya introducción nos dirige el siguiente link“¿Se aprovecha el potencial de negocio de los hoteles españoles? Introducción” en los que se hacen análisis y cálculos que pueden utilizarse como base para analizar una inversión hotelera, adecuándolos a las diferencias de categoría, localización y categoría de los establecimientos.

Hace muchos años que calculé que sería muy difícil conseguir rentabilidad de una inversión hotelera que no fuese capaz de vender anualmente el 40% del montante de la inversión realizada, salvo que financiase la inversión con capital propio, así podemos considerar que con los datos de inversión que será como mínimo de 250 millones de Euros, las ventas mínimas a considerar deberían ser de no menos de 100 millones de euros.

Es seguro que la estadounidense Hyatt obtendrá unos buenos resultados, lo que es dudoso es que si los 60 millones que se considera serán invertidos en la conversión del edificio en hotel de cinco estrellas, procedan de un crédito más que sumar a los 100 millones correspondientes al 40% del precio de compra, parece que no va a ser muy fácil que los inversores puedan hacer frente a un crédito total de 160 millones por muy buenas condiciones que les ofrezcan, que si suponemos con un interés del 4% anual a devolver en 20 años con hasta 4 años de carencia en las amortizaciones, requerirá en cada año de carencia hacer frente a un pago de intereses de 6.400.000 €, que divididos por las 146.000 habitaciones ofertadas anualmente, suponiendo que el hotel disponga de 400 habitaciones, necesitaría para hacer frente a los intereses del crédito,un resultado neto de:

· 43,83 euros diarios por habitación con ocupación de 146.000 habitaciones al 100%

· 48,71 euros diarios por habitación con ocupación de 131.400 habitaciones al 90%

· 54,79 euros diarios por habitación con ocupación de 116.800 habitaciones al 80%

· 58,45 euros diarios por habitación con ocupación de 109.500 habitaciones al 75%

· 62,62 euros diarios por habitación con ocupación de 102.200 habitaciones al 70%

· 67,44 euros diarios por habitación con ocupación de 94.900 habitaciones al 65%

· 73,06 euros diarios por habitación con ocupación de 87.600 habitaciones al 60%

· 79,70 euros diarios por habitación con ocupación de 80.300 habitaciones al 55%

· 87,67 euros diarios por habitación con ocupación de 73.000 habitaciones al 50%

Cifras que serían necesarias para hacer frente al pago de los intereses del crédito durante el periodo de carencia, considerando el crédito hipotecario a ser amortizado con pagos mensuales, si utilizamos un simulador de hipotecas, para amortizar un crédito de 160 millones en 16 años al 4%, el resultado del pago mensual sería de 1.129.593,91 euros, 13.555.126,87 euros año, para lo que tomando como referencia los cinco porcentajes de ocupación, con más posibilidades de convertirse en realidad, necesitaríamos

· 132,63 euros diarios por habitación con ocupación de 102.200 habitaciones al 70%

· 142,84 euros diarios por habitación con ocupación de 94.900 habitaciones al 65%

· 154,74 euros diarios por habitación con ocupación de 87.600 habitaciones al 60%

· 168,81 euros diarios por habitación con ocupación de 80.300 habitaciones al 55%

· 185,69 euros diarios por habitación con ocupación de 73.000 habitaciones al 50%

Como podrán comprender estos cálculos no son más que elucubraciones, sin mucho fundamento, dado que no tengo la más mínima idea de en qué condiciones de plazo ni tipo de interés, se podrán realizar las operaciones crediticias, pero sean las que sean, pueden servir a cualquiera con una mínima capacidad de análisis, para ver las locuras que pueden llegar a realizarse en la industria del turismo, donde hay inversores que ceden a importantes cadenas hoteleras la gestión de sus poco meditadas inversiones hoteleras, con las que el gestor obtiene importantes beneficios, mientras el inversor termina arruinándose, por no haber sabido calcular el nivel de apalancamiento al que podría hacer frente, y haber externalizado la parte más importante de los beneficios que podía generar el hotel, en esas circunstancias, a favor de un gestor que asume esa gestión, en muchos casos, sin asumir el más mínimo riesgo.

Para profundizar en esta temática, podría ser de interés la lectura de ¿Quién paga la financiación de especulativas inversiones hoteleras? y ¿Quién paga la financiación de especulativas inversiones hoteleras? Segunda parte, publicados en Hosteltur el 17/02/2014 y el 24/02/2014 respectivamente. Personalmente lo que más me entristece de todos los análisis que realizo en este terreno, es que al final quienes pagan de forma más dura las consecuencias de las locuras empresariales, en aventuras de crecimiento, sin límites razonables que den seguridad a sus inversiones, son los trabajadores que han puesto sus destinos en las manos personas con más capacidad para endeudarse que para gestionar las empresas que crean, como prueban los resultados de un gran número de empresas hoteleras, tanto de hoteles independientes como de cadenas hoteleras grandes y pequeñas, que no han sabido adaptarse al siglo XXI.

Autor: Miguel Angel Campo Seoane