PACE: de la crisis hotelera a la inversión rentable

El sector hotelero se enfrenta a la gravísima crisis COVID-19 con previsiones que apuntan a, como pronto, empezar a operar con normalidad en 2022. Una situación trágica, pero que puede convertirse en una gran oportunidad para avanzar en su renovación energética y en la sostenibilidad de sus infraestructuras, factores críticos para seguir compitiendo con otros mercados, cubrir la creciente demanda social y cumplir las cada vez más exigentes regulaciones, nacionales y europeas, en camino.

El bajo -o nulo- grado actual de ocupación del parque hotelero español posibilita acometer intervenciones integrales impensables en otro momento y que podrían reducir entre un 75% y un 80% sus emisiones de CO2 y, al menos, un 40% su demanda energética, situando el sector en una posición de liderazgo en sostenibilidad, salud y resiliencia, algo que va a necesitar para salir reforzado y acelerar rentabilidad en la etapa post-Covid.

En este punto, hemos de plantear alternativas para conseguir financiación compatible con el reto de liquidez con que se enfrenta un sector clave para nuestra economía -y particularmente apalancado-, y adaptada a los altos costes up-front que suponen estos proyectos. Como ejemplo para contextualizar, centrándonos solo en el parque hotelero de la costa levantina, Baleares y el sur de España y tomando un portfolio inicial de 200 hoteles, hablaríamos de un volumen total de inversión cercano a los 500 millones de euros en una primera fase (hasta verano de 2021), que podría llegar a los 1.500 millones en una segunda (antes del verano de 2023).

Este reto requeriría activar un modelo específico de financiación en el que se pueden barajar diferentes posibilidades, pero destaca una estructura particularmente atractiva: el Programa de Activación de Capital Ecológico (Property Assessed Clean Energy -PACE-), que permitiría seducir a los bancos y los grandes fondos de inversión para aportar el capital a cambio de una rentabilidad muy interesante, y sin coste neto para los propietarios de los hoteles.

La activación del modelo PACE requiere, de entrada, la inmediata necesidad de dar carta legislativa al programa incorporado en una enmienda ad-hoc ya presentada por Greenward a la Ley de Cambio Climático y Transición Energética, actualmente en tramitación en el Congreso, o incluso aprobando un Real Decreto Ley específico para avanzar con urgencia en este terreno sin esperar posibles dilaciones en el Parlamento.

Con ello, se articularía una eficaz colaboración público-privada con los municipios españoles en que están ubicados los hoteles como eje vertebrador del programa PACE. Esto facilitaría un tratamiento fuera de balance de la financiación de renovación energética para los propietarios de los hoteles; tener un perfil de riesgo mucho menor que bajo cualquier otra alternativa de financiación; e ir a plazos de financiación de 20 años (que posibilitaría conceder un año de carencia para compensar esta fase de bajos ingresos operativos), reduciendo el coste y posibilitando un ratio de ahorro sobre financiación superior a 1, lo que generaría flujos de caja netos positivos desde el primer año y, además, abriría una nueva línea de ingreso neto operativo para los operadores de los hoteles y les aseguraría la revalorización de sus activos.

La homogeneidad de la caracterización de esta cartera de financiación como Contribuciones PACE, similar al IBI, pero sin ser un tributo, tasa o impuesto, facilitaría la posterior refinanciación a través de la agrupación y empaquetamiento de las financiaciones como bonos verdes en un mercado de inversores institucionales interesados en este activo de renta fija, a largo plazo y descorrelacionado de los mercados, dotando de este modo al programa de una vía adicional de recapitalización que multiplicaría en varias veces el importe inicial destinado. Todo ello en un contexto de tutela pública en la salvaguarda de criterios de transparencia y garantías que, además, no supondría coste adicional alguno a los municipios. El sistema PACE nació en California en 2009, se aplica ya en Estados Unidos, donde ha captado ya unos 7.000 millones para rehabilitar edificios, aportando rentabilidades de entornos del 6% y un índice de fallidos muy por debajo del 2%. Canadá y Australia también aplican el sistema.

Para hacer realidad este escenario en nuestro país sería también clave que el Gobierno central, el regulador europeo y las comunidades autónomas dotaran al programa de fondos subvencionados para sufragar la fase de estudio, análisis y diseño de los proyectos de inversión de los distintos propietarios u operadores y, en caso de que el propietario decidiera proceder a la ejecución del proyecto de renovación integral del hotel, el importe sería asumido dentro del monto de la financiación y, por tanto, reintegrado a su aportante. Asimismo, sería deseable la coparticipación subordinada de fondos públicos, hasta un 25% del importe de los fondos canalizados desde el sector privado, y una línea de first-stop-loss como colateralización de los bonos verdes a emitir, de modo que sean cotizados y puedan contar con un rating.

Además de los beneficios implícitos para propietarios y operadores de hoteles, el sector de la renovación energética y las administraciones públicas, y de una considerable generación de empleo, los inversores tendrían acceso en volumen y escala a proyectos fiables y certificados técnicamente, con un gran loan-to-value, que califican dentro de la taxonomía UE como financiación verde con rentabilidades a largo plazo más que interesantes. Desde Greenward estamos esperanzados en que las enmiendas propuestas a la Ley de Cambio Climático vayan adelante. Sería muy positivo para todas las partes.