Inversión hotelera: 4 fórmulas para equilibrar intereses en periodo COVID

El mercado de inversión hotelero europeo ha vivido un largo período de crecimiento y liquidez desde 2012 hasta febrero de 2020. Sin embargo, la gran contracción de la demanda turística de este año ha provocado una caída abrupta de los ingresos de la industria hotelera y, con ello, ha cambiado de forma significativa las reglas de juego del mercado inversor.

Pese al entorno tan incierto generado por el COVID-19, el inversor financiero sigue teniendo un gran interés por incrementar su posición en el sector hotelero europeo y, en especial, en los países del Mediterráneo pertenecientes a la UE.

Los inversores cuentan con posiciones de liquidez muy importantes y están dispuestos a explorar distintas fórmulas o mecanismos de flexibilización de los acuerdos, que permitan alinear sus intereses con los de los operadores o gestores hoteleros, que a menudo son los propios vendedores de los activos.

Los mecanismos que el mercado ha utilizado recurrentemente para referenciar el precio de los activos hoteleros (descuento de flujos, transacciones comparables, etc.) han quedado temporalmente invalidados.

Determinar cuál es la yield de mercado ahora no es tarea fácil; la falta de visibilidad de resultados en 2020 y la incertidumbre asociada por el rebrote de la pandemia están dibujando un escenario transaccional que no permite obtener referencias para el mundo del M&A.

Ante esta situación, el mercado ha empezado a utilizar mecanismos alternativos que permitan equilibrar el riesgo de la situación con la financiación a obtener. Identificamos al menos cuatro fórmulas diferentes:

• Contratos de sale&lease back con arrendamiento variable sobre EBITDA durante los primeros años, o incluso durante la totalidad del mismo.

• Modelos de sale&management back con determinadas palancas de protección para el inversor y para el gestor.

• Acuerdos de earn-out incluidos en los contratos de compraventa que permiten incrementar la compensación futura por mejora en los resultados.

• Modelos owners priority que otorgan prioridad al propietario en la obtención de una rentabilidad determinada antes de que el gestor perciba el incentive fee u honorarios de gestión sobre el beneficio operativo ajustado.

De este modo vemos que el mercado sigue reaccionando aún en una época tan exigente respondiendo a la nueva situación y tratando de alinear los intereses de las partes implicadas en la inversión hotelera.

Como conclusión, las previsiones a corto plazo apuntan a que 2021 sea un año relevante desde la perspectiva de las operaciones corporativas, con un incremento del número de activos en venta con el paso de los meses, con una corrección de precios muy vinculada a la calidad del activo (con un ajuste importante para los activos no estratégicos, más moderado para los activos core), y sin una gran corrección en las yields, aunque probablemente tenderán a incrementarse ligeramente.

Esperamos ver un mercado transaccional que responderá a un M&A ofensivo más orientado a fortalecer la posición en el mercado, frente a un M&A más defensivo y determinante para proteger la posición competitiva frente a terceros.

Marc Molas y África Palau

Directores de Financial Advisory de Deloitte