¿Mercado de transacciones hoteleras o mercado de transacciones inmobiliarias? - 1ª Parte

Vamos a despedir el año 2015 con un aviso para navegantes.

En un mercado supuestamente maduro como el turístico, ¿no va siendo hora de que se empiece a llamar a las cosas por su nombre, y no se retuerza el sentido de las palabras de acuerdo con el interés de cada una de las personas que las utiliza?

El día 28/12/2015 se publicó en este mismo medio un artículo titulado “El mercado de transacciones hoteleras volverá a batir récords en 2016”, basado en datos según se constata por parte de Christie + Co, en el que se nos informa del interés creciente de inversores nacionales e internacionales por el mercado, y se nos ofrecen varios ejemplos de las últimas transacciones realizadas en el mercado hotelero español, dándonos como la inversión más destacada la del Hotel Ritz de Madrid, por un importe de 130 millones de euros, que representan unos 780.000 euros por cada una de sus 167 habitaciones, y que si fuese cierta la necesidad de poder realizar unos ingresos de aproximadamente el 40% de la inversión realizada, para que un hotel puede ser rentable, nos encontraríamos con la necesidad de que ese hotel tuviese que generar unos ingresos del orden de los 52 millones de euros anuales, un poco difícil de conseguir en la situación actual del mercado hotelero español de la segunda década del siglo XXI, dado que representaría la necesidad de ingresar:

· Al 100% de ocupación 853,09 euros habitación día

· Al 90% de ocupación 947,88 euros habitación día

· Al 80% de ocupación 1.066,36 euros habitación día

· Al 70% de ocupación 1.218,70 euros habitación día

Al 60% de ocupación 1.421,81 euros habitación día

· Al 50% de ocupación 1.706,18 euros habitación día

· Al 40% de ocupación 2.132,72 euros habitación día

Cuando en la web oficial del hotel aparecen anunciados precios desde:

· 260 Euros en la habitación superior para 2 personas, con superficie de 25 m2 y vistas al patio.

· 360 Euros en la habitación deluxe para 2 personas, con superficie de 35 m2 y vistas al museo plaza o jardines.

· 450 Euros en suite superior para 2 personas, con 40 m2 y vistas al museo o plaza.

· 585 Euros en suite de un dormitorio para 2 personas, con 45 m2 y vistas al museo, plaza, jardines o patio ajardinado interior.

· 1.100 Euros en suite deluxe para 2 personas, con 67 m2 y vistas al museo o plaza.

· 2.800 Euros en suite presidencial para 4 personas, con 105 m2 y vistas a la plaza o jardines.

En la fecha en que estoy escribiendo este post encuentro en Booking para el 30/12/2015 por una habitación doble por 423,50 euros en habitación superior, 605,00 euros en Habitación Deluxe, y para fecha de la reserva de una noche el miércoles 18/05/2016 por 467,50 euros en Habitación Deluxe, por 566,50 euros en Suite Junior, por 715,00 euros la suite de un dormitorio, y por 1.210 euros la Suite Deluxe, con datos muy similares en fechas elegidas al azar a lo largo de los meses de enero a junio de 2016.

El 18/07/2015 en el post “Economía real Vs. Economía ficción”, y el 09/06/2014 en el titulado “Hay soluciones cuando no obtiene la rentabilidad que necesita en su hotel” en el que hago referencia a otro articulo basado en un informe de Magma Hospitality Consulting, que había sido publicado el 05/06/2014 en Noticias de Hoteles, con el título “El alquiler variable será el modelo de gestión más común para los hoteles en 2014” y en el que entre otras noticias nos decían “También es significativo el aumento de las operaciones que se cerraron con una bajada de la renta de entre un 31% y un 40%, y que se corresponderían a negociaciones radicales, una prueba de la fuerza entre el propietario e inquilino”; y en el que incluí un comentario diciendo “La lectura de este artículo pone de manifiesto las locuras que se han estado realizando a lo largo de las dos últimas décadas por parte de tantas empresas hoteleras, que no se si habían llegado a creer en un imposible objetivo de crecimiento continuo de la economía, y que acreditan el contenido de los dos post que publiqué con el título de “Quien paga la financiación de especulativas inversiones hoteleras” la primera parte el 17/02/2014 y la segunda el 24/02/2014.

Mientras que los inversores no se den cuenta de que en la actualidad puede ser más rentable contratar un buen director, que EXTERNALIZAR los beneficios de su inversión a favor de una empresa gestora, que no le ofrece seguridad de resultados, la rentabilidad de sus inversiones va a seguir a la baja, porque los gestores hoteleros ya se han despertado de sus sueños de un turismo en constante crecimiento, con precios rentables, dándose cuenta de que hoy cobran en euros, mucho menos que hace veinte años en pesetas, y su rentabilidad ha bajado hasta hacer que muchos de ellos hayan entrado en pérdidas.

Si quieren ver por donde van los tiros no tiene más que leer el artículo titulado “Los hoteles de Madrid y Barcelona continúan con su guerra de precios”.

El caso es que vistos los datos anteriores, cuando los precios de la mayoría de habitaciones a los que se está comercializando ese establecimiento de lujo, se mueven entre los 260 y los 450 euros, cifra que podríamos calcular que en el mejor de los casos, podría llegar a duplicarse, incluyendo los ingresos procedentes del alquiler de salones, banquetes, restaurantes, bares y resto de los servicios que pueda llegar a ofrecer ese establecimiento, sería difícil de encontrar una estrategia que pudiera hacerlo rentable, cuando necesitaría que el total anual de ingresos, representase no menos de 853 euros por habitación al 100% de ocupación, más de 1.400 euros si la ocupación bajase hasta el 60%, y tendría que superar los 1.700 euros si no superase el 50%.

Con datos como los señalados, no creo que se pueda hablar de transacciones hoteleras, por cuanto estás no están basadas en un negocio hotelero, que jamás podrá llegar a ser rentable, para convertirse en la transacción inmobiliaria y caprichosa de un magnate sobrado de tesorería, sin problema alguno de rentabilidad de sus inversiones, que se compra una isla paradisíaca para su uso particular, igual que se compraría un palacio o un hotel de lujo para usarlo como domicilio particular o para tener reuniones con sus socios y amigos, o de la irresponsabilidad e incompetencia de los administradores de una SOCIMI, algún fondo institucional o de inversión nacional o extranjero, dispuestos a mantener operativo un mercado especulativo que les permita seguir engordando sus cuentas corrientes a costa de la ruina de los inversores que les confían sus intereses, ruina que dichos inversores terminan consolidando cediendo la gestión de su inversión a una empresa hotelera de gestión que les cobre unos honorarios sobre ventas, en lugar de garantizarles una rentabilidad adecuada a la inversión realizada.

Otro caso sería el de transacciones como la del Hotel Sandos San Blas de 5 estrellas y 331 habitaciones, ubicado en Tenerife y comprado por Hispania en 36,8 millones de euros, alrededor de 111.000 euros por habitación, un 14,23% de la cifra anterior, y en la que los 44.400 euros anuales de ingresos necesarios para poder considerar la inversión rentable, representarían:

· Al 100% de ocupación 121,64 euros habitación día

· Al 90% de ocupación 135,16 euros habitación día

· Al 80% de ocupación 152,05 euros habitación día

· Al 70% de ocupación 173,78 euros habitación día

· Al 60% de ocupación 202,74 euros habitación día

· Al 50% de ocupación 243,29 euros habitación día

· Al 40% de ocupación 304,11 euros habitación día

Que como podrá entenderse fácilmente son cifras mas fáciles de conseguir, para poder considerar esta transacción como hotelera, por cuanto permite una gran posibilidad de que la misma pueda ser rentable por medio de la explotación hotelera, sea esta enfocada al alquiler, a una gestión directa, o cediendo la explotación a una empresa de gestión.

El problema para el turismo en general y el sector hotelero en particular, mientras no haya más profesionalidad de quienes invierten en este sector, y se dejen consejar por comisionistas a los que no les importe el resultado de la inversión hotelera, se seguirá arruinando a muchos inversores de buena fe, que en su desconocimiento del sector, se dejen influir por la imagen grandes beneficios, imposibles de conseguir, derivados de la inversión inmobiliaria.

Es posible que sea necesario, que se arruinen más inversores sobrados de dinero y faltos de adecuado asesoramiento, para que el sector hotelero vuelva a profesionalizarse.

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Autor: Miguel Angel Campo Seoane