¿Mercado de transacciones hoteleras o mercado de transacciones inmobiliarias? 2ª Parte

Viene de: ¿Mercado de transacciones hoteleras o mercado de transacciones inmobiliarias? 1ª Parte

La publicación el 29/12/2015 de la primera parte de este análisis, me ha llevado a poner mi atención en otras valoraciones realizadas el 24/02/2015 en el artículo publicado en NOTICIAS DE HOTELES con el título “Construir un hotel de 5 estrellas cuesta el doble que uno de 4”, dándonos una valoración media de 262.000 euros por habitación para el hotel de 5 estrellas, 135.000 euros para el de 4, y 89.000 euros para el de 3, según informe del Mercado Hotelero 2014 elaborado por la consultora inmobiliaria Tinsa.

En el artículo del 28/12/2015 “El mercado de transacciones hoteleras volverá a batir récords en 2016”, en el que aparecen referencias a otras muchas transacciones como 'Grupo Hotusa compra el Sheraton Madrid Mirasierra') o la reciente delHotel Sandos San Blas, de 5 estrellas y con 331 habitaciones, en Tenerife por 36,8 millones de euros, unos 111.000 por habitación 'Hispania compra el Hotel Sandos San Blas de Tenerife por 36,8 millones de euros', en noticia que aparece el 21/10/2015 en el Diario de Mallorca, se informa de la venta del complejo Calas de Mallorca de 3 estrellas y 875 habitaciones, que si la noticia es cierta, le salen al comprador a una media de 26.971,43 euros la habitación, y en el caso de noticias como esta última, no me permite comprender la mentalidad con la que se hacen determinadas transacciones hoteleras, cuando una gran cadena hotelera en su estrategia de rotación de activos enfocada a reducir la deuda, considera necesario vender un complejo como este, por aproximadamente una tercera parte de su valor normal de mercado, aunque quizá ayude a entender el último párrafo del post que publique el 25/08/2009 con el título “Los grandes números de una gran empresa hotelera española” cuando escribía “De esa forma se podría evitar que quinientos años después nos termine ocurriendo lo que ya pasó con otro gran imperio español sobre cuyos dominios nunca se ponía el sol”.

Las fuertes divergencias que pueden verse entre las valoraciones de las diferentes noticias e informes, me hacen pensar que en mas de una ocasión, las realizadas por algunas consultoras y asesoras inmobiliarias, estén más influenciada por el montante de la comisión a cobrar, que por la realidad de la rentabilidad que pudiera derivarse de la inversión a realizar.

Vamos a partir de una idea básica, y es que cualquier bien tiene no menos de tres valores:

1) Lo que piensa que vale su propietario, y que marcaría el valor por el que éste estaría dispuesto a venderlo.

2) Lo que piensa que vale quien desee adquirirlo, y que marcaría el valor que estaría dispuesto a pagar por el.

3) Lo que realmente vale, representado por la renta que ese bien pueda generar en un determinado número de años.

Las dos primeras valoraciones son caprichosas y oportunistas, estando sujetas a fuertes cambios derivados de factores psicológicos y circunstanciales basados en hechos como modas, la necesidad de vender o comprar, situación económica de las partes o el mercado, el tercer valor es el único que esta basado en factores posibles de calcular de una forma racional, con un mínimo de influencias ajenas al interés económico de la transacción, que está representado por la rentabilidad que ese bien pudiera generar en un determinado número de años. Así podríamos asumir que un bien que no rente nada a lo largo de los años, y pueda originar algún tipo de gasto, por pequeño que este sea, no tiene valor económico alguno, y solo tendrá el valor que cada uno pueda darle en base a expectativas de futuro o sentimientos psicológicos de afinidad o simpatía.

Lo señalado en los párrafos anteriores da valor a la idea con la que se ha cerrado el capítulo anterior, “Es posible que sea necesario, que se arruinen más inversores sobrados de dinero y adecuado asesoramiento, para que el sector hotelero vuelva a profesionalizarse”, ya que en cualquier industria, no significa lo mismo la inversión que se puede realizar con fondos propios por parte de una sociedad con excedentes de tesorería, que las inversiones realizadas con diferentes niveles de apalancamiento, hecho que si es cierto para cualquier tipo de industria, lo es en mucha mayor medida para las que unen a una demanda muy flexible, una oferta de gran rigidez, como es el caso de la industria hotelera, en la que la rentabilidad de las inversiones que se realizan en la misma, quedan muy condicionadas, cuando a los gastos normales de estructura y explotación, ha de añadirse un exceso de carga financiera, derivada tanto de una sobrevaloración de la inversión, como de un excesivo apalancamiento de ésta, que haga imposible el retorno de la inversión, generando año tras año, un aumento de las perdidas y del endeudamiento del inversionista.

En la industria hotelera nunca ha habido un sistema homologado a nivel mundial que pueda permitir hacer comparaciones válidas sobre los resultados de los hoteles según categorías en un mismo país, haciendo mucho más difíciles esas comparaciones entre hoteles de diferentes países, ya que ni en USA, donde antes se ha intentado sistematizar el sistema de cuentas de la industria hotelera por medio del USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry), que pretende ofrecer un modelo contable adaptable a todo tipo de establecimientos hoteleros, con independencia de su categoría o tamaño, régimen de explotación o país en el que puedan estar ubicados.

El problema es que pese a haber tratado de que fuese un sistema de contabilidad uniforme y estandarizado, un gran número de hoteleros hacen sus propias versiones del sistema, y se han acostumbrado a utilizarlo haciendo trampas en el solitario, como trato de razonar en la serie de 8 post publicados entre el 22 de septiembre y el 08 de octubre de 2014 con el título “¿Puede aportar beneficios al hoteleros hacerse trampas en el solitario? – 1ª Parte – 2ª Parte – 3ª Parte - 4ª Parte - 5ª Parte - 6ª parte - 7ª Parte- 8ª Parte”, en cuya primera parte trato de aclarar determinados conceptos utilizados en el Usali, y hago referencia a los “euritos a la violeta” que pueblan muchos centros de formación y empresas de nuestro entorno, haciendo honor a la sátira escrita en 1772 por el gaditano José Cadalso y Vázquez de Andrade que en el subtítulo de su obra puso “Curso completo de todas las ciencias, dividido en siete lecciones, para los siete días de la semana, publicado en obsequio de los que pretenden saber mucho estudiando poco”, que hoy podríamos ampliar, añadiendo “y analizando y pensando menos” que parece a tenor de los resultados que es una práctica bastante habitual del mundo hotelero en la mitad de la segunda década del siglo XXI, porque como digo en un párrafo de esa primera parte, “porque señores hoteleros, la crisis que sufre la industria hotelera de nuestro país, esa muy superior a la que pueda estar sufriendo el turismo en su conjunto, ya que por mucho que hagáis por echar a los clientes de vuestros hoteles” no lo estáis consiguiendo, aunque más de uno consigáis arruinaros y ayudéis a que se arruinen muchos otros, en una huida hacia delante que a nadie beneficia, salvo a los intermediarios, comisionistas y empresas de gestión en cuyas manos habéis dejado el futuro de vuestras empresas.

Un seguimiento del contenido de las ocho partes de la serie señalada, podría ayudar a muchos de los que invierten en activos hoteleros a diferenciar entre lo que es una transacción hotelera y una transacción inmobiliaria, pudiendo llegar a cambiar el modelo de gestión de la industria hotelera actual, para que pueda llegar a ocupar el puesto de liderazgo que debía corresponderle.

Autor: Miguel Angel Campo Seoane