Estamos a tiempo para elegir entre turismo de masas y turismo de calidad - 14

Cómo puede comprobar el hotelero que tiene objetivos posibles de alcanzar

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Para averiguar si los objetivos empresariales son posibles de garantizar, el gestor puede verlo haciendo unos cálculos muy elementales, que le permitan realizar los cambios de estrategia que debidamente adaptados le puedan ser útiles en todos los hoteles que tenga que dirigir, sean éstos urbanos de negocios, turísticos, deportivos o de salud.

En principio solo necesita conocer con la máxima seguridad posible los gastos fijos a los que va a tener que hacer frente y un mínimo de experiencia para calcular los gastos variables que va tener que calcular para cada uno de los servicios que pretenda ofertar en su establecimiento, de acuerdo con el nivel de calidad con el que pretenda trabajar, y aun cuando no es muy corriente en el ámbito hotelero que se conozcan esos datos con exactitud, por cuanto en la mayoría de empresas necesitan esperar a que el ejercicio económico se haya terminado para saber su montante, no es fácil encontrar alguna que sepa cómo, cuándo o donde se han ido generando.

Así que vamos a conformarnos con saber a qué obligaciones fijas vamos a tener que hacer frente en cada ejercicio económico, con los ingresos que podamos obtener, sea para hacer frente a gastos propiamente dichos, a las amortizaciones de créditos pendientes, que debieran proceder de los beneficios generados, y que de acuerdo con los usos de la industria hotelera en general, se pueden calcular con mucha más facilidad, al estar constituidos por:

• Los intereses de las cargas financieras
• Las amortizaciones de las cargas financieras
• Las amortizaciones técnicas
• Las tasas e impuestos fijos como el IBI, IAE, Tasas Municipales, Autonómicas y estatales que graven la actividad.
• Los costes de profesionales independientes, mantenimiento y conservación, primas de seguros, etc, sujetos a contrato anual.
• Los costes de suministros y servicios que no estén relacionados con los niveles de ocupació
• Los costes del personal de plantilla fija, afectando a todo el ejercicio y los fijos discontinuos afectando a los periodos para los que son contratados
• Los alquileres en establecimientos explotados en régimen de alquiler.

• El beneficio mínimo deseado para premiar la aceptación del riesgo de la gestión y al capital propio.

Todos los datos anteriores puedan conocerse de forma muy aproximada antes del comienzo de cada ejercicio económico, pudiendo calcular que incidencia podrán tener sobre cada unidad de venta o servicio, según niveles de ocupación, con la ayuda de una sencilla hoja de cálculo.

A título de ejemplo, vamos a considerar un hotel de cuatro estrellas con una oferta de 218 habitaciones y 420 plazas, que está valorado en media de 110.000 € por habitación, totalizando 23.980.000 €, de los que 8.263.999 € corresponden al valor del solar, 10.056.000 € a la construcción y 5.666.001 € al resto de mobiliario y decoración, equipamiento de restaurantes y cocinas y resto de instalaciones y maquinaria del hotel.

Este hotel lo tomamos en gestión por un alquiler de 959.200 € anuales, que representan 4.400 € año por habitación, y deseamos obtener un beneficio mínimo que iguale el montante de ese alquiler, con ese alquiler el propietario de ese hotel necesitaría 25 años para recuperar la inversión, tiempo que podría reducirse a la mitad si asumiesen el riesgo de la gestión.

Si asumimos que para ser rentable una inversión hotelera, deberá realizar una gestión en la que se obtengan anualmente unos ingresos de aproximadamente el 40% de dicha inversión, sería necesario que ese hotel tenga unos ingresos de 9.592.000 Euros anuales por todos los conceptos, representando en ocupación al 100%

• 9.592.000 / (218 * 365) = 120,55 euros por habitación ofertada
• 9.592.000 / (420 * 365) = 62,57 euros por cama ofertada
• 90% ocupación: 120,55 / 90 *100 = 133,94 euros habitación ocupada y 62,57 / 90 * 100 = 69,52 euros por cama ocupada.
• 80% ocupación: 120,55 / 80 *100 = 150,69 euros habitación ocupada y 62,57 / 80 * 100 = 78,21 euros por cama ocupada.
• 70% ocupación: 120,55 / 70 *100 = 172,21 euros habitación ocupada y 62,57 / 70 * 100 = 89,39 euros por cama ocupada.
• 60% ocupación: 120,55 / 60 *100 = 200,92 euros habitación ocupada y 62,57 / 60 * 100 = 104,28 euros por cama ocupada.
• 50% ocupación: 120,55 / 50 *100 = 241,10 euros habitación ocupada y 62,57 / 50 * 100 = 125,14 euros por cama ocupada.
• 40% ocupación: 120,55 / 40 *100 = 301,37 euros habitación ocupada y 62,57 / 40 * 100 = 156,42 euros por cama ocupada.

Partiendo del conocimiento de la media de ingresos por habitación o cama ocupadas, que necesitaremos para lograr el nivel de ventas deseado, con solamente los dos cuadros, que aparecen a continuación, se pueden calcular los niveles de ocupación precisos, en cada momento, aumentando al coste que conocemos de gasto fijo, el montante correspondiente al gasto variable de cada cliente alojado, según régimen de estancia, tarifa, servicio consumido o medio de reserva utilizado, pudiendo verificar las posibilidades de lograr los objetivos deseados, con un alto nivel de seguridad, al poder elegir entre cientos de objetivos posibles los mercados objetivo más fáciles de poder ser garantizados.

DESGLOSE DE GASTOS FIJOS SEGÚN NIVEL DE OCUPACIÓN

CONCEPTOS----------------Gto Fijo Año----Gto Fijo Día----Fijo Hab/Día----Fijo Clte/Día----Ocupación

Mercancias-----------------------5.200,00---------14,25--------------0,07---------------0,03

Servicios Exterior--------------16.200,00---------44,38--------------0,20---------------0,11

Suministros----------------------60.000,00-------164,38--------------0,75---------------0,39

Tributos y Tasas----------------16.800,00---------46,03--------------0,21---------------0,11

Personal----------------------4.502.616,00---12.335,93------------56,59-------------29,37

Otros gastos fijos-----------------2.400,00----------6,58--------------0,03---------------0,02

Alquiler--------------------------959.200,00----2.627,95------------12,05---------------6,26

Beneficio mínimo--------------959.200,00----2.627,95------------12,05---------------6,26

TOTAL-----------------------6.521.616,00--17.867,44------------81,96------------42,54--------100%

En el presupuesto inicial del estudio de viabilidad que aparece en el cuadro anterior, se han considerado un objetivo de gastos fijos, incluido el beneficio mínimo deseado por asumir el riesgo de la gestión, de un 67,99% del total de las ventas con 6.521.616,00 euros, de los que el 46,94% con 4.502.616 euros corresponden a la plantilla de personal que requerirán:

• 81,96 euros por habitación o 42,54 euros por cama en ocupación al 100%.
• 91,07 euros por habitación o 47,27 euros por cama en ocupación al 90%.
• 102,45 euros por habitación o 53,18 euros por cama en ocupación al 80%.
• 117,09 euros por habitación o 60,77 euros por cama en ocupación al 70%.
• 136,60 euros por habitación o 70,90 euros por cama en ocupación al 60%.
• 163,92 euros por habitación o 85,08 euros por cama en ocupación al 50%.
• 204,90 euros por habitación o 106,35 euros por cama en ocupación al 40%.

Los gastos variables correspondientes a cada cliente alojado según tarifa, régimen de alojamiento, servicios usados y medio de reserva utilizado, sumado sobre el gasto fijo son fáciles de calcular usando la correspondiente hoja de Excell, que utilizamos en los presupuestos hoteleros con la denominación de “Desglose de Gastos”, en la que se puede disponer de una línea para cada gasto, agrupando las diferentes cuentas contables, como podrían ser

1. CONSUMO DE MERCANCIAS
2. SERVICIOS DEL EXTERIOR
3. SUMINISTROS
4. TRIBUTOS Y TASAS
5. PERSONAL
6. OTROS GASTOS DE GESTIÓN
7. GASTOS FINANCIEROS
8. AMORTIZACIONES TÉCNICAS

Que complementamos con una línea de totalización de gastos, y las que puedan ser necesarias para incluir Alquileres, Amortización de Créditos y Cálculo del Beneficio Mínimo Deseado, por cuanto son cifras a las que deberemos hacer frente en cada uno de los ejercicios económicos, con valores muy diferentes.

Todas esas líneas se complementan con las columnas necesarias para diferenciar los gastos fijos de estructura, los gastos fijos de explotación y todas y cada una de las unidades de venta del establecimiento, según régimen de alojamiento, tarifas, forfaits y servicios sueltos, pudiendo dar lugar para el “Desglose de Gastos” a hojas de cálculo con alrededor de 50 líneas y entre 30 y 50 columnas para disponer de desgloses con nivel de información suficiente para ofrecer altos niveles de seguridad en la creación de estrategias de gestión que permitan garantizar la rentabilidad de un hotel por mucha diversificación de servicios que el mismo pueda disponer.

Si considera que su empresa debiera mejorar su rentabilidad y quiere saber más sobre el modelo de Gestión Estratégica Innovadora e Integral, que pueda garantizársela, puede contactarme para hacer un análisis básico de la situación de su empresa, con la garantía derivada de la labor desinteresada de ayuda al cambio del modelo de gestión hotelera que vengo desarrollando desde mi jubilación, y que con seguridad le ayudarán a elegir el turismo de calidad más apropiado a sus intereses.

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Autor: Miguel Angel Campo Seoane