¿Mercado de transacciones hoteleras o mercado de transacciones inmobiliarias? 3ª Parte

Cuando el día 02/03/2016 aparece publicado en 02B un artículo con el título El Gran Hotel Velázquez, en venta por más de 60 millones de Euros, creo que el contenido del mismo, ofrece una nueva oportunidad de ampliar la serie iniciada el 29/12/2015 con el título ¿Mercado de transacciones hoteleras o mercado de transacciones inmobiliarias? 1ª Parte, que continuaba el 14/01/2016 con ¿Mercado de transacciones hoteleras o mercado de transacciones inmobiliarias? 2ª Parte.

El artículo de Carles Huguet es un magnífico ejemplo para una tercera parte de esta serie, que nos permita profundizar en la falta de adaptación de muchas empresas hoteleras que iniciaron su actividad hotelera bajo formas de hacer de la vieja escuela a los cambios del actual mercado hotelero, por parte de las nuevas generaciones.

El artículo de Carles Huguet nos enfrenta a una doble situación cuando nos dice que el mercado hotelero madrileño está en ebullición y nos habla de la venta del Hotel Villa Magna por un precio de alrededor de 180 millones de euros, y de la puesta a la venta del Gran Hotel Velazquez por el que sus propietarios piden alrededor de 62 millones de euros, cuando en el sector se considera que su valor podría oscilar entre 35 y 40 millones.

En el caso del Hotel Villa Magna con un coste de 180 millones debería poder facturar 72 millones de euros al año, que representarían:

72.000.000 / 150 = 480.000 euros de venta anual, equivalente a 1.315 euros por habitación día al 100% de ocupación, 1.461 euros al 90% de ocupación, 1.644 euros al 80% de ocupación, 1.879 euros al 70% de ocupación, 2.192 euros al 60% de ocupación y 2.630 euros al 50% de ocupación.

Haciendo nuestras propias valoraciones para los valores considerados en el Gran Hotel Velazquez, partiendo de los 62 millones que pretende obtener la propiedad, esa inversión difícilmente podría ser rentable, desde los cálculos que he realizado en muchos de mis trabajos en esta Comunidad, que siguiendo en la idea de que un hotel debiera obtener una ventas anuales de alrededor del 40% de la inversión, en este caso tendría de vender anualmente alrededor de 25 millones de euros, que representarían:

25.000.000 / 143 = 174.825 euros de venta anual, equivalente a 479 euros por habitación día al 100% de ocupación, 532 euros al 90% de ocupación, 599 euros al 80% de ocupación, 684 euros al 70% de ocupación, 798 euros al 60% de ocupación y 958 euros al 50% de ocupación.

Asumiendo el valor máximo que se considera normal por la mayoría del sector de 40 millones la venta anual debiera ser de 16 millones de euros, que representarían:

16.000.000 / 143 = 111.888 euros de venta anual, equivalente a 307 euros por habitación día al 100% de ocupación, 341 euros al 90% de ocupación, 384 euros al 80% de ocupación, 439 euros al 70% de ocupación, 512 euros al 60% de ocupación y 614 euros al 50% de ocupación.

En caso de pensar en el valor mas bajo, considerado como normal de 35 millones la venta anual debiera ser de 14,2 millones de euros, que representarían:

14.200.000 / 143 = 99.300 euros de venta anual, equivalente a 272 euros por habitación día al 100% de ocupación, 302 euros al 90% de ocupación, 340 euros al 80% de ocupación, 388 euros al 70% de ocupación, 453 euros al 60% de ocupación y 544 euros al 50% de ocupación.

Si en el momento en que estoy escribiendo este artículo, en la tarde del día 04/03/2016 busco en Internet desde Google con Gran Hotel Velazquez y aparece en primera posición Booking, con el mensaje de “Puntuación de 7,7 basada en 2.016 comentarios, y señalando que la última reserva fue realizada hace 12 minutos, y que en este momento hay 17 personas mirando ese hotel, ofertando precios desde 74,25 euros”, si mirase ese hotel desde el mensaje que me ofrece la búsqueda realizada, con la mentalidad de quienes pretenden vender el establecimiento en 62 millones de euros, que esperanzas puede haber de que ese establecimiento pueda llegar a ser rentable algún día.

El caso es que si pongo el día 8 de marzo martes, como fecha para el alojamiento el precio que me ofrecen es de Habitación Doble Executive con un precio de 247,50 euros, no reembolsable, y 275 euros con cancelación gratuita antes del día 7 de marzo, si la reserva fuese para el día 6 de marzo que es domingo, el precio por la misma habitación baja hasta 79,20 euros, no reembolsable y 88 euros con cancelación gratuita antes del 5 de marzo.

Si paso la petición de la reserva al mes de abril en los mismos días, en que el día 8 de abril cae en viernes y si escojo el martes equivalente el día 5 de abril, el precio baja a 118,80 euros no reembolsable y se queda en 132 euros con cancelación gratuita antes del 4 de abril. Pasando la reserva al domingo el precio de 89,10 euros no reembolsable , y de 99 euros con cancelación gratuita antes del 9 de abril.

En el mes de mayo los precios son de 138,60 euros en el primer caso y de 154 en el segundo, y con la reserva realizada para el sábado 7 de mayo de 128,70 euros y 143 euros, bajando el domingo 8 de mayo a 99 euros y 110 euros. Para pasar el lunes 9 de mayo a los 128,70 y 143 euros, hasta el siguiente sábado, para pasar el domingo día 15 de mayo a 94,05 y 104,50 euros.

El gran problema de la industria hotelera a mediados del segundo decenio del siglo XXI, es que han ido desapareciendo los Empresarios Hoteleros y los Directores de Hotel, que ganaban dinero aunque no llenasen sus hoteles, sustituyéndoles por economistas, directores comerciales, de relaciones publicas, de recursos humanos y revenue managers, capaces de llenar los hoteles, reduciendo gastos, y perdiendo más dinero cuanta mayor es la ocupación que logran para los establecimientos en que ocupan esos puestos directivos.

El caso es que con el modelo de gestión que se estila en estos momentos, en ninguno de los casos anteriores esas inversiones pueden llegar a ser rentables como transacciones hoteleras, pudiendo entrar a formar parte de lo que pudieran considerarse transacciones inmobiliarias por parte de inversores particulares, fondos de inversión privados o fondos soberanos de inversión, que compren inmuebles situados en lugares premiun de las más importantes ciudades del mundo, sin preocupación de que dichas inversiones puedan tener una rentabilidad inmediata, si pueden garantizar de alguna manera la seguridad de esa inversión a largo plazo.

El caso es que si la mayoría de empresas hoteleras, pueden no estar capacitadas para hacer rentables ese tipo de inversión, como consecuencia de los modelos de gestión que realizan, todas ellas podrían llegar a ser rentables, si los inversores admitiesen que la rentabilidad de sus inversiones no depende tanto de los niveles de ocupación, como de la estrategia que apliquen en cada una de ellas, de acuerdo con las circunstancias en la que pueda encontrarse, y de su capacidad de adaptación a las circunstancias en que deba desarrollar su gestión, y en contra de lo puede pensar la mayoría, la capacidad de adaptación será mayor para un hotel independiente, que para los hoteles de grandes cadenas, porque en una empresa de servicios como la hotelera, la economía de escala, no podrá generar los ahorros necesarios para poder competir en precios, cuando lo que realmente va a necesitar, es competir en calidad, terreno en el que la flexibilidad para diferenciarse y adaptarse por parte de un hotel independiente, puede enfrentarse con ventaja a la rigidez de los protocolos decididos por los equipos corporativos de las grandes cadenas, que sin vivir los problemas del día a día, y por tanto sin tener conocimiento directo de las necesidades específicas de cada uno de sus hoteles, han tomado decisiones que en muchos casos impiden a los responsables de la gestión directa de los hoteles poder dar satisfacción a sus clientes.

Autor: Miguel Angel Campo Seoane