Los estatutos de la comunidad y el uso turístico de la vivienda

La posibilidad de acordar la prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de Propietarios fue introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Mediante dicho Decreto se modificó la Ley de Propiedad Horizontal, introduciendo en materia de viviendas de uso turístico el quórum necesario de votos que se requiere para poder limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda.

Sin embargo, resulta importante hacer hincapié en cómo se puede limitar esta actividad por parte de la Comunidad de Propietarios.

Una sentencia reciente, de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias [Sentencia nº 358/2021, rec. 207/2020], aclaró que una Comunidad de Propietarios no puede pretender la prohibición del uso turístico mediante acuerdo que imponga el uso residencial a las viviendas.

La razón es la siguiente: mediante un acuerdo de ese tipo, en el que se imponga el uso residencial a las viviendas, se estaría prohibiendo que en las viviendas se desarrollen actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de cualquier tipo, para que se destinen, de manera exclusiva, al uso residencial.

No obstante, aclara el Tribunal que la vivienda no pierde su carácter residencial por estar destinada a alojamiento turístico temporal, porque el uso propio de residencia se mantiene en su esencia, y sin que por ello pierda la condición de domicilio. Ergo, el uso turístico no deja de tener carácter residencial aun siendo consecuencia de un previo uso empresarial.

La Agencia Tributaria lo califica también como alquiler de vivienda, incluyendo en el epígrafe correspondiente a dicha actividad y considerando que los rendimientos obtenidos de su desarrollo tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario, y no de rendimientos de actividades económicas.

Por tales motivos, se entiende que no es aplicable la disposición estatutaria de una Comunidad de Propietarios que prohíbe expresamente que en las viviendas se desarrollen actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de cualquier tipo con el fin de prohibir el alquiler turístico, porque el uso turístico, mediante su arrendamiento como actividad económica consistente en la explotación comercial de la vivienda, es un uso residencial.

Y porque este uso (el residencial), sea provisional o permanente, tiene igual contenido.

Por ello, es altamente recomendable contar con el asesoramiento oportuno a la hora de buscar limitar la actividad turística en Comunidades de Propietarios, para que su efectividad no se vea mermada por cuestiones interpretativas o de concepto, tal y como ocurrió en el caso de autos.

Camila Ortiz Castro

Abogada de MONLEX

cortiz@monlexabogados.es