La compraventa de inmuebles rústicos en Mallorca: cuestiones urbanísticas clave

A la hora de comprar o vender un inmueble rústico en Mallorca es fundamental contar con el apoyo y asesoramiento de un profesional especializado en la materia. Y la materia no solo se ciñe al aspecto inmobiliario de dichas operaciones, sino, y con especial importancia, se debe atender al Derecho Urbanístico.

Resulta clave contar con el asesoramiento de un especialista con conocimientos urbanísticos, dado que las fincas que se hallen construidas en suelo rústico pueden constituir una situación jurídica compleja a la hora de su transmisión.

Conocer la situación urbanística del mismo es muy importante, tanto por parte de la vendedora como de la compradora, ya que esa situación puede limitar notablemente las facultades del propietario, sobre todo en cuanto al régimen de obras, y puede acarrear responsabilidades si no se recibe un asesoramiento completo y transparente en relación a las limitaciones.

Pocas serán las ocasiones, y afortunados los intervinientes, de encontrarse ante una finca rústica sin trabas urbanísticas. Imagínense la típica casa de campo que desde su construcción (con la licencia pertinente) no ha sido alterada en su configuración, manteniendo aún su esencia y estado original.

La gran mayoría de propiedades en suelo rústico son inmuebles de familia, que se van traspasando de generación en generación, siendo en muchos casos segunda vivienda y de fin de semana. Por ello, estas fincas se ven a menudo sometidas a reformas a fin de adaptarlas a los deseos o necesidades de los propietarios que buscan relajarse en verano, o incluso sacarle un provecho económico mediante su alquiler.

Estas reformas, que a veces se cree puedan ser de importancia escasa, pueden conllevar a responsabilidades y sanciones urbanísticas de gran relevancia económica.

La importancia recae en el hecho de que desde la entrada en vigor el 1 de enero de 2018 de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB), hemos de tener presente la no prescripción de la facultad de restablecer el orden jurídico perturbado en todo el suelo rústico (antes exclusivamente reservado a terrenos altamente protegidos). Ello quiere decir que desde 2018, la Administración tiene la posibilidad de iniciar un procedimiento de restablecimiento en suelo rústico en cuanto lo considere oportuno, ya que esta facultad no prescribe.

Hemos de distinguir en este punto la prescripción de la facultad de restablecer y la prescripción de las infracciones.

No es lo mismo haber cometido una infracción y que esta haya prescrito (por el paso de los años contemplados en la normativa según el tipo de infracción), y que haya cometido una infracción y la Administración tenga la facultad de exigir su restablecimiento.

Veámoslo en detalle.

En primer lugar, hemos de centrarnos en identificar si se trata de obras realizadas (y finalizadas) antes o después de 2018, ya que estaríamos ante dos escenarios diferentes a efectos de normativa aplicable en función del momento en que se cometió esa infracción:

-Si la acción urbanística (construcción, reforma, obra, etc) fue finalizada antes del 1 de enero de 2018, entonces habrá que acudir a la Ley de Ordenación y Uso del Suelo (LOUS). La LOUS sigue vigente para todas aquellas acciones urbanísticas finalizadas antes del 1 de enero de 2018.

-En cambio, si la acción urbanística se finalizó con posterioridad al 1 de enero de 2018, será la LUIB la que determine la prescripción.

Así, si queremos analizar la cuestión de la prescripción de la infracción, hemos de confirmar en qué escenario de los descritos en el párrafo anterior nos encontramos.

Para aquellas infracciones en suelo rústico común (no en suelo rústico protegido, que no prescriben) cuyos actos objeto de infracción fueron completamente terminados antes del 1 de enero de 2018, el plazo de prescripción de la infracción urbanística es de 8 años como máximo, momento a partir del cual la administración no tiene facultades para requerir a los propietarios el restablecimiento de la legalidad urbanística.

De lo contrario, y con la entrada en vigor de la LUIB, las infracciones que se finalizaran con posterioridad al 1 de enero de 2018 (con independencia de que hubieran comenzado en periodo de vigencia de la LOUS) mantienen los mismos plazos de prescripción de la infracción de 8 años como máximo, pero con una salvedad.

Esa salvedad es la que indicábamos con anterioridad referida a la no prescripción de la facultad de restablecer el orden jurídico perturbado en todo el todo suelo rústico.

La no prescripción de la facultad de restablecer el orden jurídico perturbado se contempla en el artículo 196.2 de la LUIB: “No prescribirá la acción para iniciar el procedimiento de restablecimiento cuando se trate de actos o usos ilegales o no admitidos, que en el momento de ejecutarlos se encuentren en terrenos que tengan la clasificación de suelo rústico”.

Significa que, una vez realizadas obras que se consideren ilegales en suelo rústico, y desde el 1 de enero de 2018, puedan transcurrir 10, 15 o 20 años hasta que la Administración decida actuar contra el inmueble. Sí. En cualquier momento podrá realizarse una inspección en la que se detecten las obras realizadas sin licencia, por más mínimas que sean, e iniciarse el correspondiente expediente de restablecimiento.

Ergo, si una finca rústica se ve afectada por una infracción urbanística pero, en 2018, esta infracción ya había prescrito, no opera la no prescripción de la facultad de restablecer el orden

jurídico perturbado. De lo contrario, si esa infracción no había prescrito todavía en 2018, o si la infracción urbanística se comete con posterioridad, siempre tendremos que tener presente esta posibilidad de la Administración de iniciar el procedimiento de restablecimiento.

Son muchas las cuestiones urbanísticas que resultan clave a la hora de llevarse a cabo operaciones inmobiliarias, y deben ser tratadas en detalle en cada caso concreto.

El hecho de que una vivienda que se encuentre urbanísticamente hablando “fuera de ordenación”, ya sea total o parcialmente, conlleva a que esta vivienda se vea sujeta a grandes limitaciones en muchos aspectos diferentes, como pueden ser las obras que se puedan realizar, o como puede ser la documentación inherente a la propiedad (escrituras, cédula de habitabilidad…etc).

En definitiva, al comprar (o vender) un inmueble que se encuentre total o parcialmente fuera de ordenación, se vuelve especialmente importante contar con un equipo de profesionales especializados en la materia (ya sean abogados, arquitectos, técnicos…etc) que puedan analizar todos los aspectos urbanísticos que estén relacionados con el mismo y asesorar de la manera más adecuada a la parte interesada para evitar disgustos mucho mayores a los de no poder construir una barbacoa.

Camila Ortiz Castro

Abogada

cortiz@monlexabogados.es