Aspectos legales y fiscales del alquiler turístico en España

En la actualidad, la falta de acceso a la vivienda es un tema de creciente relevancia en el sector inmobiliario, pero también en el ámbito turístico. Ello es debido al alquiler turístico vacacional que, impulsado por la búsqueda de rentabilidad por parte de los propietarios de inmuebles, ha llevado al surgimiento de diferentes modalidades y normativas que regulan su explotación. Aquí les dejamos algunas implicaciones legales y fiscales de esta actividad, así como los desafíos que presenta para las comunidades de propietarios. Asimismo, tengan presente que cada Comunidad Autónoma tiene su propia regulación

Definición y diferenciación entre apartamento turístico y vivienda de uso turístico

La legislación distingue entre dos tipos de inmuebles destinados al alquiler turístico: los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico. Los primeros son gestionados por empresas del sector y se destinan exclusivamente a alquileres vacacionales de corta duración, que pueden ser por días o semanas. En cambio, las viviendas de uso turístico son propiedades residenciales que, de manera ocasional, son alquiladas por sus propietarios para estancias cortas, generalmente no superiores a 30 días. Es importante destacar que, mientras los apartamentos turísticos deben ser alquilados en su totalidad, en algunas comunidades autónomas es posible alquilar habitaciones o partes de una vivienda de uso turístico.

Marco normativo

A nivel estatal, no existe una regulación unificada que abarque el alquiler turístico, ya que la competencia recae en las comunidades autónomas. Esto significa que cada región puede establecer sus propias normativas, lo que genera una diversidad de requisitos y condiciones para la explotación de inmuebles con fines turísticos. Además, las ordenanzas municipales también pueden imponer limitaciones adicionales, condicionando el uso turístico de las propiedades según las particularidades de cada localidad. Por ejemplo, el municipio de Palma de Mallorca ha prohibido el alquiler turístico en viviendas plurifamiliares.

Requisitos para la explotación de viviendas turísticas

Para operar una vivienda con fines turísticos, es necesario cumplir con ciertos requisitos generales, aunque varían según la comunidad autónoma. Estos incluyen la obtención de una cédula de habitabilidad, la presentación de una declaración responsable para iniciar la actividad, la solicitud de una licencia turística, y la inscripción en el registro autonómico correspondiente. Adicionalmente, los propietarios deben contratar un seguro de responsabilidad civil y mantener un registro actualizado de los huéspedes, respetando siempre las normativas de protección de datos. Asimismo, en la mayoría de comunidades, es obligatorio el uso de placas distintivas para identificar el inmueble como un establecimiento turístico.

Desafíos en comunidades de propietarios

Uno de los aspectos más controvertidos del alquiler turístico es su impacto en las comunidades de propietarios. Aunque la actividad en sí no se considera inherentemente molesta, puede generar problemas relacionados con la seguridad, el ruido, y el uso intensivo de las áreas comunes, lo que incrementa los costes de mantenimiento. La Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades limitar o condicionar esta actividad mediante un acuerdo aprobado por una mayoría cualificada de tres quintos de los propietarios. Sin embargo, la prohibición total del alquiler turístico en un inmueble es un tema complejo y solo es viable si todos los propietarios lo acuerdan por unanimidad, y se refleja en los estatutos de la comunidad.

Implicaciones fiscales

El alquiler turístico tiene importantes implicaciones fiscales que deben ser consideradas por los propietarios. Los ingresos derivados de esta actividad tributan en el IRPF, clasificándose como rendimientos de actividades económicas si se prestan servicios propios del sector hotelero, o como rendimientos de capital inmobiliario en el caso de viviendas de uso turístico sin dichos servicios. En cuanto al IVA, solo se aplica cuando se ofrecen servicios hoteleros, tributando al tipo reducido del 10%. Además, los propietarios están obligados a inscribirse en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) según la clasificación correspondiente al tipo de inmueble.

Por todo ello, podemos considerar el alquiler turístico como una actividad que ofrece grandes oportunidades, pero también plantea desafíos significativos tanto desde el punto de vista legal como fiscal. Es esencial que los propietarios estén bien informados sobre las normativas específicas de su comunidad autónoma y las implicaciones fiscales para evitar posibles sanciones y asegurar una gestión eficiente de sus propiedades.

Miquel Planas

Abogado de MONLEX

mplanas@monlexabogados.es