¿Favorece la sentencia del Supremo el acceso a la vivienda residencial?

El reciente fallo del Tribunal Supremo español, que avala la posibilidad de las comunidades de propietarios de prohibir el alquiler turístico mediante la aprobación de una mayoría cualificada de tres quintos, ha suscitado un debate jurídico que no podemos pasar por alto. Esta sentencia se convierte en un hito relevante para la industria turística y el derecho de propiedad en España, pues redefine el equilibrio entre los derechos de los propietarios individuales y el interés colectivo de la comunidad de vecinos.

La sentencia se fundamenta en la interpretación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), introducido por el Real Decreto-Ley 7/2019, que permite a las comunidades de propietarios limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico siempre que se obtenga el respaldo de una mayoría cualificada. El Tribunal Supremo ha ampliado esta interpretación, señalando que la facultad de “limitar” incluye la de “prohibir” la actividad, siempre que la decisión se tome con la mencionada mayoría cualificada.

Este razonamiento, aunque respaldado por el principio de autonomía de la voluntad en el ámbito de la propiedad horizontal, plantea serios desafíos desde el punto de vista del derecho de propiedad y la libertad de empresa. De acuerdo con la Constitución Española, los artículos 33 y 38 protegen el derecho a la propiedad privada y la libertad de empresa. Por tanto, la decisión del Tribunal genera una tensión entre estos derechos fundamentales y la capacidad de las comunidades para regular internamente el uso de los inmuebles.

La justificación de la sentencia se basa en la “función social” de la propiedad, un concepto que permite al legislador imponer limitaciones al ejercicio de los derechos de los propietarios cuando el interés colectivo lo exige. Sin embargo, cabe preguntarse si una prohibición absoluta del alquiler turístico, amparada en una mayoría de tres quintos, no debería considerarse un exceso en la limitación de derechos individuales. Una prohibición total podría interpretarse como una vulneración del contenido esencial del derecho de propiedad, especialmente cuando se priva a un propietario de la posibilidad de obtener un rendimiento económico legítimo de su inmueble.

Además, esta sentencia introduce un riesgo significativo de falta de uniformidad y seguridad jurídica en la aplicación de las normativas sobre alquiler turístico. Las comunidades autónomas ya cuentan con regulaciones propias sobre la materia, y ahora, con esta sentencia, se suma un nivel de regulación a través de las comunidades de propietarios, generando una maraña normativa que puede derivar en interpretaciones divergentes y, en última instancia, en una mayor judicialización de los conflictos entre vecinos y propietarios.

Por otro lado, desde una perspectiva práctica, la sentencia puede interpretarse como una medida positiva para frenar el impacto del alquiler turístico sobre el mercado de vivienda. En muchas ciudades españolas, según los últimos estudios publicados por expertos, se indica que la proliferación de alquileres turísticos ha contribuido al aumento de los precios de alquileres residenciales, dificultando el acceso a la vivienda para los residentes permanentes. Sin embargo, una parte de la sociedad, considera que la solución propuesta por el Tribunal Supremo parece excesivamente drástica, al prescindir de la búsqueda de medidas intermedias que podrían haber conciliado mejor los intereses de las partes, tales como la regulación de horarios o el establecimiento de cuotas adicionales para compensar a la comunidad por las posibles molestias generadas.

En conclusión, la sentencia del Tribunal Supremo plantea una serie de interrogantes sobre la interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal y los límites de la autonomía de las comunidades de propietarios para regular el uso de los inmuebles. Aunque se basa en principios jurídicos sólidos, como la función social de la propiedad y la autonomía comunitaria, su aplicación práctica podría generar importantes desequilibrios en el ejercicio de los derechos de propiedad y la libertad de empresa. Bajo mi punto de vista, se requiere una reflexión más profunda sobre el alcance de esta jurisprudencia y la necesidad de un marco normativo claro y armonizado que permita una convivencia equilibrada entre los intereses turísticos y residenciales en nuestro país.

Miquel Planas

Abogado de MONLEX

mplanas@monlexabogados.es