La sobreoferta es uno de los principales problemas de la hotelería en Valencia

No obstante, la cifra aumenta si al analizar su planta hotelera incluimos hostales (17) y albergues y pensiones (39) hasta 17.532 plazas y 126 establecimientos.

Los cambios más destacables de 2011 respecto a 2010 fueron las reaperturas del Hotel Meliá Palacio de Congresos y del Senator Parque Central, así como el cierre del Hotel Sidi Saler. Cabe también señalar la apertura del Hotel Marqués de Caro, un 5 estrellas con 26 habitaciones y 52 plazas que ha abierto ya en 2012.

Aunque la variación en el último año no ha sido así demasiado importante, hay que destacar el crecimiento tan grande que experimentó la industria hotelera entre 2003 y 2008, período en el que los empresarios se ilusionaron con el anuncio de que la Copa América se celebraría en la ciudad y se abrieron 24 hoteles nuevos, llegándose casi a doblar en cinco años el número de camas en la ciudad. Así lo explica Luis Arsuaga, director nacional de Jones Lang LaSalle Hotels en España, quien señala así la sobreoferta como una de las principales debilidades de la hotelería de la ciudad, que provoca que para muchos hoteles actualmente sea difícil recuperar precios medios. En este sentido, Carlos de Selva, director del Hotel Primus Valencia, afirma: “la situación hotelera de la ciudad de Valencia es complicada, muchas plazas para una ciudad que aunque está consolidada como destino, tiene un largo recorrido para mantener su presencia en mercados internacionales”. En cuanto a las tarifas hoteleras indica: “Creo que es importante remarcar la alta competencia de precios que hay en los portales de internet, puesto que son ellos los que ahora mismo dirigen el mercado y nos han hecho entrar en esta guerra de precios en la ciudad, que está 20 euros por debajo que hace unos años”.

No obstante, en 2011 la tarifa media no cayó sino que experimentó un moderado ascenso de 1,5 euros respecto a 2010, hasta los 72 euros, y el RevPAR se situó en 42,8 euros, 3,2 euros más.

En cuanto a la ocupación hotelera, que fue en 2011 de un 59,5%, un informe de Jones Lang Lasalle Hotels refleja cómo en los últimos tres años se ha percibido un patrón similar , con puntos altos en los meses de verano, con agosto como mes líder, y bajos en invierno, siendo enero el mes con las tasas más bajas. Sin embargo, marzo suele tener un comportamiento bueno, por la celebración de las Fallas en la ciudad.

Arsuaga destaca aquí dos de sus puntos fuertes: por una parte, la importancia de que esté orientada al mar, de que sea una ciudad de playa que atraiga al turista vacacional; y por otra, que sea una ciudad que recurrentemente cada mes tenga algún tipo de feria. Aunque es indudable que la ciudad funciona mejor en verano, “en Valencia se da un buen mix. No es bueno que los hoteles dependan sólo del turismo de negocios y tampoco es bueno que dependan solamente de los turistas vacacionales”. Este mix es lo que la puede hacer atractiva también para el inversor, pero siempre muy por detrás de las capitales Madrid y Barcelona.

Inversiones paradas

A nivel de transacciones hoteleras, la más importante fue la operación mediante la cual el fondo de inversión Continental Property Investments (CPI) compró por 42 millones de euros (unos 140.000 euros por habitación) el Hilton Valencia, que después de permanecer cerrado durante unos ocho meses, reabrió en 2011 bajo la cadena Meliá Hotels International. Éste sería un precio a tomar de referencia para los activos hoteleros de la ciudad, si bien, dependiendo de sus características ubicación, etc., la cifra podría oscilar mucho, pudiéndose hablar por ejemplo de unos 60.000 euros por habitación para un hotel low cost con mala situación o hasta 200.000 euros por habitación para un hotel de gran lujo.

Según Arsuaga, al margen de esta venta, las inversiones en la ciudad están de momento -y desde 2007- bastante paradas y no existen procesos ordenados de venta, aunque sí es cierto que extraoficialmente sí que hay propietarios y promotores en apuros que estarían dispuestos a vender. Lo que ocurre es que los precios que ponen a sus inmuebles se sitúan lejos de los que los inversores estarían dispuestos a pagar. Además, la financiación que ofrecen las entidades bancarias es hoy muy diferente a la que ofrecían hace unos años.

Una de las posibles ventas de las que se habla en el sector es la del Westin Valencia, pero de momento no hay nada que indique se vaya a producir.

Respecto al tejido empresarial, Arsuaga ha indicado que existe variedad de propietarios, bancos que se han adjudicado algún hotel, pequeños promotores, cadenas e incluso algún fondo, predominando siempre el empresario local.

Y en cuanto a operadores -al margen de que tengan o no la propiedad del inmueble-, ha destacado la presencia no exagerada de algunas cadenas internacionales, como la de Starwood, con el mencionado Westin Valencia; InterContinental, que tiene un Holiday Inn y dos Holiday Inn Express; y Travelodge, que abrió recientemente un hotel cerca del Aeropuerto de Manises. No obstante, el principal atractivo para ellos suele ser Madrid y Barcelona y en cualquier caso, si hubiese algún interés especial en Valencia, estaría en el segmento de 5 estrellas.

Es destacable que en el caso de los hoteles en Madrid suben ocupaciones pero no aumentan los precios, tal y como informó ayer HOSTELTUR noticias de turismo.

Este artículo pertenece al tema de portada de la revista HOSTELTUR de mayo, Hoteles urbanos: radiografía de un sector en transformación, que describe la hotelería de ciudad en España, centrándose en seis puntos: Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao, Sevilla y Palma de Mallorca.